“引导建设创新建筑、酒店”……首尔市容积率最多放宽至330个百分点

by Im Onyu

Published 19 Jul.2023 12:03(KST)

5000㎡以上用地开发事前协商制度改革

首尔市19日表示，为了增加创新设计建筑物和旅游住宿设施，已对“事前协商制度”进行调整，允许在法定上限基础上最多增加330个百分点的容积率激励。

事前协商制度是指，当民间开发主体开发5000平方米以上用地时，为了确保城市规划变更的妥当性以及开发的公共性和合理性，由民间与公共部门事先进行协商的一项制度。通过上调用途分区等方式提高民间开发项目的盈利性，同时将部分开发收益作为公共贡献回收，用于实现开发活性化与城市均衡发展的双重目标。

迄今为止，事前协商制度可以进行例如从居住区变更为商业区等用途分区变更，并在城市规划条例规定的容积率上限范围内运行，但并无超出法定上限的额外激励措施。然而市政府认为，这一限制成为激活需要相对较高建造成本的创新建筑设计和获得环保认证建筑的阻碍，因为容积率越高，越有利于高密度开发，项目的收益性也随之提高。

为解决这一问题，市政府在事前协商制度中新增了▲建筑创新激励 ▲零碳激励 ▲旅游住宿激励等3类激励项目，并决定自今后新启动事前协商的开发地块起适用。适用激励项目时，将破例允许给予超过上限容积率的激励，但会把新增容积率所对应土地价值的60%作为公共贡献予以回收。

在建筑创新领域，如果项目实施主体提出创新性建筑设计方案并被认定为适当，最高可获得增加110个百分点的容积率上限激励。市政府将把目标地块指定为特别建筑区，根据其是否符合“首尔市创意创新设计指引”的程度差别适用激励，具体激励水平由建筑委员会审议决定。

在零碳领域，对获得零能耗建筑（ZEB）认证、绿色建筑与能源效率认证，并制定再生建筑材料使用计划的事前协商目标地块，最高可给予增加60个百分点的容积率上限激励。激励水平将依据首尔市单元规划制定标准中适用的计算公式进行测算，并由城市建筑联合委员会审议后最终确定。

在旅游住宿领域，对引入旅游住宿设施用途的事前协商目标地块，最高可给予增加160个百分点的容积率上限激励。这是为了配合实现海外游客年接待3000万人目标，提前应对游客增长、扩大旅游酒店供应的举措。激励水平将根据周边城市景观协调性、基础设施适当性、建筑方案合理性等因素，依照首尔市单元规划制定标准，经城市建筑联合委员会审议后决定。

各项激励可以叠加适用。如三项激励全部适用，容积率最高可放宽330个百分点。

例如，通过事前协商制度，将第二类一般居住区变更为一般商业区时，原本容积率不得超过法定上限800%，但今后若叠加适用三项激励，最高可提高至1116%。