[公寓“大买家”30多岁]①“错过现在这辈子都买不上” 在利率见顶论下愈发心急

by Kwak Minjae

Published 14 Jul.2023 06:00(KST)

Updated 14 Jul.2023 10:10(KST)

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公寓购入占比26.6%…30多岁最高
中签者每10人有6人“30岁及以下”

#居住在首尔江西区的Park某（31岁）最近利用特例住房安居贷款购买了京畿道富川一套价格在4亿韩元区间的老旧公寓。原本打算在目前按月租居住的公寓再住4年左右，但恰好出现了符合其心理价位的房源，于是仅过1年就决定搬家。Park先生表示：“今年年初就觉得房价已经触底，所以赶紧出手买房”，“特例住房安居贷款可以采用递增式还款方式，今后还可以在无手续费的情况下更换为其他贷款，我认为这也是一大优点”。

#上班族Lee某（30岁）在今年上半年对首尔所有开盘的小区无一遗漏地提交了购房申请。他认为，由于抽签配售的房源增加，加之中期付款贷款监管放宽，认购门槛大幅降低。Lee先生表示：“分售价一直在上涨，如果现在袖手旁观，将来几乎不可能在首尔买到自己的房子，所以打算先对首尔内所有新盘一律申请认购，再‘先中奖后思考’”。

30多岁青年正迅速崛起为房地产市场的“金主”。今年1至5月，在所有年龄层中，30多岁人群在公寓购入者中占比最高。由于形成了房价已经触底的认知，加之新设特例住房安居贷款等措施扩大了贷款能力，他们被解读为积极出手抢购急售房源。过去，他们因积分相对较低而在认购中被边缘化，但随着抽签房源增加等认购制度的调整，这一群体也正在主导认购市场。

房地产暴涨期“学习效应”…特例住房安居贷款提升贷款能力

从韩国不动产院按购房者年龄段统计的公寓买卖交易现状来看，今年1至5月全国公寓交易申报总件数为16万3815件，其中30多岁人群占比26.6%（4万3590件）。这是自2019年开始相关统计以来，按1至5月为基准的历史最高值。此前2019年为23.5%，2020年为22.9%，2021年为25.2%，2022年为22.9%。

一直以来，公寓买卖市场主要由经济稳定性更高的40多岁人群主导。但今年在按公寓购入者年龄段划分的交易中，30多岁人群占比首次位居首位。按每年1至5月为基准，40多岁人群占比在2019年为28.1%，2020年为27.4%，2021年为25.8%，2022年为24.2%，一直高于30多岁。然而今年仅为25.9%，比30多岁低了0.7个百分点。

在首尔成交的公寓中，30多岁与40多岁购入占比的差距比全国范围拉得更大。今年1至5月，首尔公寓中30多岁购入占比为32.9%（在总计1万3373件中为4397件），而40多岁仅为27.8%（3716件）。尤其在首尔地区，30多岁购房件数正在迅猛攀升。5月首尔公寓总成交3711件，其中1286件由30多岁购入，这是自2021年9月1505件之后，时隔20个月再创最高纪录。

30多岁购房需求增加的原因，被分析为经历上一轮房地产暴涨期后的“学习效应”。在上一个暴涨期未能实现置业的人们，担心再也不会有机会，自今年年初起便积极买入大量抛售的急售房源。建国大学房地产大学院兼任教授Park Hapsu表示：“如今的30多岁，是亲身或间接经历过房地产暴涨期，见证过价值5亿韩元的房子飙升至10亿韩元的一代”，“原本在一旁观望市场的30多岁人群，从今年年初开始将较前期高点下跌20%至30%、价格在7亿至8亿韩元的急售房视为相对可以承受的价位，因而开始出手购入”。

此外，专家们分析认为，自1月末推出的特例住房安居贷款也点燃了30多岁人群的公寓购房热情。Park教授表示：“一直以来，收入相对不足的30多岁受总债务本息偿还比率（DSR）等标准限制，贷款能力被大大压缩”，“今年起，只要是价格在9亿韩元以下的住房，无论收入水平如何，都可以以较低的固定利率最多贷款5亿韩元，这大幅降低了他们购买原本就十分关注的中低价公寓的门槛，也对其购房行为产生了影响”。

面向青年的定制型贷款监管放宽也被视为原因之一。政府自去年8月起，将首次购房者的住房抵押贷款价值比（LTV）统一提高至80%，不再区分房价和地区。贷款额度也从4亿韩元扩大至6亿韩元，大幅降低了青年群体实现自有住房的门槛。

抽签制扩大，低积分者机会↑……“现在的分售价是最便宜的时候”

在公寓分销市场中，30岁以下的强势表现也尤为突出。根据韩国不动产院近期公布的按年龄划分的认购中签者现况，今年1至5月新建公寓中签者共2万5525人，其中30岁以下为1万4125人，占比高达55.3%。也就是说，每10名中签者中约有6人是30岁以下。

这被认为是由于认购制度改革，使得过去在以积分为中心的制度中被边缘化的年轻群体，也能通过抽签获得公寓分配机会。自今年4月政府大规模解除管制区域后，原先在投机过热地区以100%积分制供应的专用面积85平方米以下中小型公寓，其抽签房源比例最高可增至60%。此外，政府允许所有住房在不受分售价限制的情况下获得中期付款贷款，并大幅缩短转售限制期，被分析为减轻了年轻认购需求者的资金筹措压力。

对分售价将持续上涨的预期，也是年轻购房者蜂拥进入认购市场的原因之一。根据住房城市保障公社（HUG）的数据，截至今年5月，首尔民营公寓每平方米平均分售价为941万4000韩元，同比上涨10.11%，环比上涨1.38%。折算为每3.3平方米（1坪）分售价已突破3100万韩元。受材料费和人工费上涨影响，整体施工成本上升，加之金融成本也大幅走高，被认为是主要原因。

某大型建筑公司相关人士表示：“包括建材在内的各类物价都在上涨，分售价较目前水平下跌的可能性很小”，“在对新建公寓偏好度较高的年轻刚需购房者之间，形成了‘要在分售价进一步上涨之前用掉认购储蓄账户’的认知，随之也推高了认购竞争率”。

不过专家们建议，目前住房市场仍潜藏宏观经济变量、经济衰退等风险因素，购房者应充分考量在房价下行期和利率上升情况下是否有能力承受。NH农协银行房地产专业委员Yoon Sumin表示：“最近以首都圈为中心，房价正在恢复，但无法确定还有多少额外上涨动力，美国基准利率进一步上调的可能性也依然存在”，“应充分审视自身资金实力，对利用过度贷款进行购房应保持谨慎”。

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本报道由人工智能(AI)翻译技术生成。