[公寓“大户”30多岁]②“2~3年后房价会上涨”……预售价格腰斩刺激买入情绪

有分析指出，在住宅买卖市场中，30代崛起为“大金主”的背景，是作为住宅供应先行指标的住宅许可、开工、预售（分销）规模急剧减少，以及持续上涨的预售价等因素共同产生了影响。由于原材料价格上涨、未售出房源增加的忧虑、金融成本上升等原因导致住宅供应萎缩，引发了“房价可能被进一步推高”的担忧，因此30代更加积极入市购房。此外，预售价每个月都在上涨，也让30代形成了“今天的房价是今后最便宜”的认知，从而推动了买盘进一步增加。

View original image

据国土交通部14日消息，今年1~5月住宅开工量为7万7671户。与去年同期（1~5月）开工量14万9019户相比，减少了47.9%，几乎“砍半”。

View original image

预售（分销）规模也从去年1~5月的9万6252户锐减至今年同期的4万6670户，降幅达51.5%。住宅许可实绩同样减少。同期许可量从20万9058户降至15万7534户，减少24.6%。

一般而言，住宅在取得许可后约3~5年、开工后约2~3年才会实际供应。考虑到这一点，目前的情况可能会在今后2~3年内对住宅供应构成压力。尤其是在利率趋稳、购房心理恢复之后，需求将会增加，如果供应无法及时跟上，将成为推高房价的因素。

View original image

View original image

如此一来，近期在30代中尤为突出的公寓购入增势，被认为与他们在过去房地产繁荣期亲身经历过“供应不足无法满足需求，导致特定地区房价暴涨”的情形有关。这一代人出于“学习效应”，提前出手购房。

房地产R114首席研究员 Yeo Kyunghee 表示：“首尔依靠第三期新城、首都圈宅地开发区为中心提供的事前认购，难以完全满足需求，如果通过再开发、重建推进的分销速度也赶不上，预计从2025年以后入住量将出现不足。”她称：“对于供应不足的担忧，以及对新建住房的需求，似乎已经转化为年轻一代的购房资金流入。”

实际上，参与供应的市场主体也在回避推进新建住宅项目。根据大韩建设协会数据，今年4月建设订单额同比减少44.0%。

一位中型建筑公司相关人士表示：“往年上半年会推出6~7个项目预售，今年则是一个都没有。人工费、材料费、金融成本等施工费用都上涨了，但又不可能强行大幅提高预售价，整体结构很难实现盈利。”

由于未售出房源的忧虑在全国范围内扩散，推迟开盘的情况也屡见不鲜。根据房地产平台企业Zigbang的数据，截至今年6月1日调查的计划预售量为3万7733户，但重新调查后发现，实际完成预售的仅为9766户，供应完成率仅为26%，也就是每4户计划供应中只有1户真正推向市场。

负责建房的开发商也频频因为资金链受阻而导致工程进展受挫。某A开发商相关人士表示：“如果桥梁贷款（项目初期用于土地收购及取得许可的短期借款）展期失败，顶多是损失定金；但如果桥梁贷款无法成功转为项目融资（Project Financing），就只能持续支付金融成本，却无法推进项目。”他还称：“即便如此，依靠政府担保获得的展期，市场上也普遍认为撑到明年总选就是极限，这种不安情绪正在扩散。”

每月持续上涨的预售价同样在刺激30代入市。随着原材料涨价、人工费上升及高利率等因素叠加，预售价上涨已难以避免，越来越多的购房者认为“现在就是价格低点”，开始着手置业。

首席研究员 Yeo Kyunghee 表示：“由于预售价呈上涨趋势，年轻一代提前行动，再加上市场上形成了‘搭乘认购市场良好势头’的氛围，年轻一代已经上升为住宅市场的主力。”

近期小户型公寓预售的认购竞争率也折射出这种氛围。今年上半年首尔小户型公寓平均认购竞争率为53.7比1，高于去年上半年的43.07比1，平均每个户型的认购人数增加了10人以上。

相关文章

[公寓“大买家”30多岁]①“错过现在这辈子都买不上” 在利率见顶论下愈发心急

• [公寓“大户”30多岁]③全力加杠杆一族回归…超1000万亿的家庭负债亮起红灯

今年在首尔实现“全部售罄”的主要预售项目中，竞争率最高的几乎都是60平方米以下的小户型。小户型公寓的价格门槛相对较低，贷款利息负担也较小。尤其是在首尔和首都圈被解除调控区域之后，抽签认购的房源增加，积分较低的年轻一代中签机会提高，因此30代大举涌入认购市场的可能性很大。

版权所有 © 阿视亚经济 (www.asiae.co.kr)。 未经许可不得转载。