韩国银行发布《美国商业房地产贷款现状与特点》报告
韩国银行指出，美国商业房地产贷款不良在居家办公和高利率环境叠加下，今后可能持续增加，经营恶化严重的中小型银行可能会进一步出现破产、并购等情况。
韩国银行在2日刊登于《海外经济焦点》的《美国商业房地产贷款现状与特征》报告中表示：“在贷款资产中，尤其是办公楼贷款占比较高的部分中小型银行，因经营恶化有可能破产。”
报告称，美国商业房地产与近期价格反弹的住宅房地产不同，其价格自较前一轮高点下跌逾10%后仍持续走低，交易量则缩减了80%。尤其是在今年3月硅谷银行（SVB）事件中，由于持有债券价格下跌曾引发大型银行破产的经历，使得市场对银行持有资产不良的警惕情绪升温，在此背景下，与商业房地产相关的风险成为市场关注焦点。
商业房地产贷款占银行贷款资产的24%，相关贷款不良可能对银行资产健全性造成不小影响。商业房地产贷款在2008年全球金融危机后，其在银行贷款中的占比一度呈小幅下降趋势，但在低利率环境下，银行为确保盈利能力而积极扩张贷款，自2013年以后其占比再度上升。
商业房地产按揭贷款规模为4.5万亿美元，在全球金融危机之后持续增长。在低利率环境下，商业房地产收益率较高，去年第二季度同比增长10.1%，创2008年以来最高增幅。
按持有商业房地产按揭的机构划分，银行占39%，政府担保机构占21%，保险公司占15%，商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）占13%等。就银行而言，商业房地产贷款占其贷款资产的25%，为各类持有机构中占比最高。
美国商业房地产贷款到期集中在今年和明年
尤其是，与多为长期固定利率形式的住宅房地产不同，商业房地产贷款中浮动利率贷款占比接近50%，这一比例在2008年金融危机后迅速上升。这一特性在低利率环境下问题不大，但在当前这样的货币紧缩时期，利息负担可能急剧上升。
此外，商业房地产贷款到期规模集中在今年和明年，截至明年底到期的商业房地产贷款规模高达1.1万亿美元。商业房地产贷款集中于中小型银行这一点也加剧了担忧。在商业房地产银行贷款中，按银行规模划分，资产规模在1800亿美元以下的中小型银行占比为70%。
早在2004年，大型银行与中小型银行的商业房地产贷款占比还较为相似，但在全球金融危机后接受更严格监管的大型银行，其商业房地产贷款占比降至30%，而中小型银行的占比则上升至70%。
报告分析称：“目前以办公楼为中心增加的美国商业房地产贷款不良今后可能持续扩大，但除办公楼以外的商业房地产需求依然稳健、金融稳定性较以往有所改善、损失发生速度较为缓慢等因素，将限制银行整体层面的系统性风险发生可能性。考虑到上世纪90年代储蓄贷款协会危机后，37家银行被整合为目前4家银行的案例，从中长期看，难以承受盈利恶化和监管趋严的银行，可能被大型银行吸收合并。”
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