江南也弃组合改用信托…“1990年代三驾马车”瑞草三丰公开招标

by Im Onyu

Published 22 Jun.2023 06:00(KST)

三丰：“与信托公司推进整体规划，工期缩短6年”
近期进入重建精密安全诊断程序
施工方矛盾加剧，高议价能力的信托模式受关注

与1990年代的狎鸥亭现代、蚕室亚洲选手村一起被视为国内最高级公寓的瑞草三丰，将以信托方式推进重建。在盈利能力高、业主话语权强的江南地区，传统上更偏好组合（业主委员会）方式。然而，近期因施工费用上涨引发与施工企业的矛盾，导致项目延误等副作用日益严重，因此有分析认为，即使在江南地区，信托方式也开始受到关注。

据22日整备业界消息，首尔瑞草区瑞草洞三丰公寓重建推进准备委员会（以下简称“三再准”）近日发布公告，就优先协商对象信托公司的选定进行招标。信托方式是由信托公司代替业主，主导从事业实施许可到管理处置许可等各阶段的整备项目，自2016年3月《城市及居住环境整备法》修订后正式引入。三再准相关人士表示：“这是为了在国内14家信托公司中选出能够实现成功协作的优秀企业而进行的程序”，“计划尽可能快速、透明地确定预备信托实施公司。”

三丰公寓为最高15层、24栋、共2390户的大型小区，1988年竣工。直到2000年代初，一直与江南区狎鸥亭洞现代、松坡区蚕室洞亚洲选手村一起，被称为三大高档公寓。作为江南最后一个建设的大型小区，尽管在1986年预售时创下当时最高预售价（每3.3平方米133万韩元），仍以10比1的中签率广受追捧。附近有首尔高等法院等瑞草法曹城，与江南商务区相距不远，许多法律界人士和企业高管在此居住。法务部部长Han Donghoon也被指拥有该公寓。

去年5月，该小区通过了重建预备安全鉴定，此后仅一年，瑞草区政府近日开始推进精密安全鉴定程序。结果预计将在今年10月底出炉。如果通过精密安全鉴定、重建最终敲定，三再准计划与预备信托公司一道，向首尔市申请“快速一体化规划”。目标是在2024年底前完成整备区划定。

近期在重建市场上，信托作为组合方式的替代方案备受关注，但江南地区却是对组合方式偏好度最高的区域。采用信托方式时，总预售款的2%至4%将作为手续费，而在地价较高的江南地区，相较其他地区，手续费负担不可避免地更大。再加上与组合方式相比，更难反映业主意见，因此在业主话语权强的江南公寓中一直遭到冷遇。

然而，近期由于材料价格上涨，围绕施工费用增加问题，组合与施工企业之间的矛盾日益激化，谈判能力成为决定项目推进速度的重要关键。此外，如果由信托公司负责实施，则无需成立组合，在初期阶段即可节省约4年时间。因此，在永登浦区汝矣岛洞、阳川区木洞、芦原区上溪洞等主要重建小区之后，选择信托方式的地区似乎正扩展至江南。

更何况，近期政府已预告，将对采用信托方式的重建项目给予可缩短2至3年工期的特例。国土交通部部长Won Heeryong表示：“计划在信托公司实施整备项目时给予特例，以激活信托方式”，并称“还将制定信托实施重建的标准业务模型”。