4月一半全租家庭面临租金倒挂风险
秋庆镐副总理：“全租金返还贷款将放松DSR监管”
为缓解严重的“逆全租”危机，政府正在研究仅限于返还全租保证金用途的情况下，放宽总债务本息偿还比率（DSR）贷款监管的方案。由于目前平均每两户承租家庭中就有一户暴露在逆全租风险之下，形势日益严峻，政府被认为在紧急推出对策。专家评价称，放宽DSR贷款有望起到阻断全租市场不安的效果，但同时也指出，可能诱发类似“以新租客资金填补前租客保证金”的合同方式问题。
副总理兼企划财政部部长 Choo Kyungho 于本月8日在首尔太平路新闻中心举行的观湖论坛上表示：“正在研究仅限于返还全租保证金用途、暂时性放宽总债务本息偿还比率（DSR）监管的方案”，并称“最晚将在7月内放宽相关监管”。
具体来看，预计只对既有保证金与新保证金之间的差额放宽DSR监管。例如，既有全租价为5亿韩元，目前全租价为3亿韩元时，房东向银行借贷差额2亿韩元时，将以放宽DSR适用的方式处理。
对于此次 Choo Kyungho 副总理关于放宽DSR贷款的表态，专家认为，作为为解决逆全租问题而采取的阶段性贷款监管措施，一方面有助于阻断全租市场不安，另一方面如果政府政策目标在于保护中低收入群体，则也符合“保护民生”的政策宗旨。
实际上，根据韩国银行发布的“空壳全租·逆全租现状及启示”资料，自去年下半年起，随着住房市场持续走低，在存续全租合同中，存在空壳全租风险的家庭占比从去年1月的2.8%（5.6万户）激增至今年4月的8.3%（16.3万户），约增加3倍。同一时期，存在逆全租风险的家庭占比则从25.9%（51.7万户）增至52.4%（102.6万户），在15个月内翻了一番。
公正住房论坛共同代表、京仁女子大学教授 Seo Jinhyung 预测称：“可以期待这一措施使承租人能够更加自由地迁居，从而激活租赁交易；对于房东而言，筹措资金的时间余地增大，有望切断因逆全租忧虑引发的全租市场不安。”
建国大学不动产研究生院兼任教授 Park Hapsu 评价称：“虽然也有批评认为，是否有必要连通过提高全租保证金购房的‘差价投资’房东都一并保护，但此次政策的目的，与其说是政府帮助房东筹措保证金，不如说是将重点放在‘保护民生’、保障承租人保证金之上，应当从这一角度来看待。”
不过，也有部分专家担忧，这可能进一步放大家庭负债已达到危险水平的问题。KB国民银行不动产首席专家委员 Park Wongap 建议说：“这有助于暂时扑灭逆全租危机这把‘急火’，但考虑到家庭负债已经非常严重，有必要在限定期限内、以有限方式实施。”
还有意见指出，该措施可能会助长类似以新承租人资金填补旧承租人保证金的合同方式。城市与经济公司代表 Seung Seunghyun 表示：“目前的做法并非从根本上解决逆全租问题，而是将返还保证金的负担转嫁给下一任承租人”，“如果房价进一步下跌或房东资金状况恶化，新承租人可能因优先受偿的银行债权而无法收回全租保证金。”
另一方面，据悉政策当局内部在是否放宽DSR方面也存在分歧。企划财政部和国土交通部对放宽DSR监管持积极态度，而金融当局则以房东可能出现道德风险等为由，主张对放松DSR监管应持审慎态度。
韩国银行曾在去年年底发布的《金融稳定报告》中警告称，应对房东适用更为严格的DSR监管。当时韩国银行在报告中指出：“对于由持有住房的借款人可能用于投资性目的的贷款，有必要更加严格地考虑其偿还能力等因素。”这意味着，正如全租资金贷款部分被用作差价投资资金、从而推高家庭负债规模一样，此次放宽DSR监管的措施也可能演变为支持差价投资的方式。
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