最高法院作出判决称，与对未登记住宅签订买卖合同并受让该不动产、从而取得合法出租权的买受人签订租赁合同并具备对抗力的承租人，即使作为出租人出租权基础的买卖合同被解除，仍可向恢复所有权的出卖人主张其租赁权。
最高法院第一小法庭（主审大法官 Noh Taeak）8日表示，在承租人A某起诉房东B某及公认中介人C某，要求返还保证金的诉讼上诉审中，撤销了驳回原告诉求的二审判决，将案件发回水原地方法院重审。
合议庭说明称：“原审判决认定A某不能以其租赁权对抗被告，其判断误解了关于承租人对抗力及合同解除效力不及于的第三人范围的法律原则，已对判决结果产生影响，属错误。”
A某于2017年10月与D某就位于京畿道广州市的一栋5层共同住宅302号房签订了租赁合同。
此前，D某于2016年11月与B某以11.7亿韩元就该共同住宅及其用地签订了买卖分销合同，但因当时尚未办理建筑物保存登记，双方约定：“若在尾款支付日前已完成出租，则对已出租的户型，于承租人入住的同时支付尾款，并将所有权转移至D某名下。”该共同住宅的所有权保存登记于2016年12月办理在B某名下。
随后，2017年4月，D某在作为最初分销合同后续合同的基础上，除与A某签订租赁合同的302号房以1.7亿韩元向B某购买外，还就共计7个专有部分签订了分销合同。
此后，D某于2017年4月就402号和502号完成了所有权转移登记，但在尚未完成302号所有权转移登记的状态下，B某死亡，同年8月，包括302号在内尚未完成所有权转移登记的其余专有部分的登记均转移至B某继承人E某名下。
在仍未完成登记转移的情况下，2017年10月，D某通过公认中介人C某的中介，与A某就302号房签订了租赁合同。租期为2017年10月至2020年3月，租赁保证金为8900万韩元。
鉴于当时系在D某尚未取得登记的状态下签订的租赁合同，合同中以特别约定形式写明了如下内容：▲定金及尾款等在买卖完成前由公认中介人保管；▲本案系于合同日正在进行买卖的标的物，租赁合同以购买该建筑物的D某为出租人推进，且自合同日起，登记名义人E某向买受人D某的登记转移等一切过程，由交易公认中介人全权负责办理；▲即便本建筑物所有者发生变更，租赁保证金、租赁期限、租赁保证金返还责任等租赁内容亦按最初合同绝对保障，租赁合同内容对新所有人概括承继，对原所有人则为免责承继，予以认可等。
A某将租赁保证金支付给公认中介人C某，C某则将从A某处收到的保证金汇给取得302号登记的E某的代理人。随后，A某于2018年3月2日完成迁入申报，并在租赁合同上取得确定日期，从而具备了《住宅租赁保护法》上的对抗力。
然而，由于D某未能支付尾款，问题随之发生。E某以D某未支付尾款为由，向其发出内容证明邮便，表示解除买卖合同的意思，并要求其从住宅中腾退。
最终，与未能适当取得建筑物所有权的D某签订租赁合同的A某，向E某及公认中介人C某提起诉讼，要求返还保证金。对此，E某则对A某提起反诉，要求返还302号房并在返还前支付相应期间的租金。
审理中，争点在于：购买并受让未登记住宅的D某是否享有合法出租权，以及当最初由D某签订的买卖合同被解除时，A某能否被视为不受该解除影响而应予保护的第三人。
《民法》第548条第1款规定：“当事人一方解除合同时，各当事人对其相对方负有恢复原状的义务”，但同时在但书中规定：“但不得损害第三人的权利”，即合同解除不得损害在合同成立后至解除前与之发生利害关系的第三人的权利。
一审法院认为A某不属于可以受到保护的对象。
合议庭认为：“B某将本案不动产的出租权委托给D某，是附属于双方之间的买卖合同，并以买卖合同依约履行为前提，因此，出租权的授予应视为以买卖合同的解除为解除条件。”并判断称：“由于D某的不履行债务导致买卖合同被解除，D某也因此丧失了对本案不动产的出租权。”
一审还认为，即使D某作为未登记不动产的买受人已受让该不动产，其将该不动产出租给第三人的权利，归根结底是以买卖合同有效为前提，作为买受人享有的不动产使用·收益权的一部分而被承认的；既然其未按期支付尾款致使买卖合同被解除，则D某的出租权已不再有效，并依据解除的溯及效，其出租权亦溯及丧失。
合议庭指出：“因此，与D某之间签订租赁合同的A某，与和无权签订租赁合同的人签订租赁合同的承租人无异，不能向出卖人B某主张本案不动产的使用收益权，对本案不动产的受让人亦然。”
二审合议庭也认为上述一审判断正确。
进一步地，二审合议庭判断称：“作为本案不动产买受人的D某，在签订买卖合同后，仅支付了部分价款，并未因履行买卖合同而受让本案不动产，因此不能认定其属于‘因履行买卖合同而受让买卖标的物，处于可以使用·收益该物并可将该物合法出租给他人的买受人地位的人’，其仅是依据与代理出卖人的C某之间所作的确认书，被赋予对本案不动产的出租权的人。”
但最高法院的判断与此不同。
合议庭认为：“D某在与本案住宅所有人B某签订本案土地建筑物分销合同及后续合同的过程中，受B某授予本案住宅的出租权，与A某签订了本案租赁合同，并通过公认中介人C某向E某的代理人支付了本案住宅部分买卖尾款，可以认为其因履行分销合同而受让了本案住宅。”
合议庭指出：“因此，A某是基于分销合同，从拥有合法出租权的D某处，在分销合同解除前承租本案住宅，并完成住宅交付及居民登记，从而具备《住宅租赁保护法》第3条第1款规定的对抗要件，依照《民法》第548条第1款但书的规定，属于不因上述分销合同解除而其权利不受侵害的第三人。”并作出结论称：“因此，A某即便在分销合同被解除的情况下，仍可将其租赁权对抗住宅所有人或受让人。”
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