汉南3区段管理处分在即…溢价“腰斩”的原因是什么？

首尔龙山区史上最大规模的再开发项目——“汉南3区”即将迎来搬迁、拆除前的最后一道关卡——管理处置许可。法院就商铺组合成员提出的假处分申请作出有利于组合的裁定后，项目看上去重新获得动力。不过，由于房地产市场低迷，加之管理处置许可之后将无法买卖的急售房源涌出，目前溢价较高点时已腰斩。

据整备业界2日消息，汉南3区计划在本月末前获得龙山区厅对管理处置计划的许可，最快于秋季启动居民搬迁。原本预计在2月取得管理处置许可，但部分商铺组合员向法院申请了管理处置大会效力停止的假处分，导致进度延宕。最终，随着上月26日该假处分获准决定被撤销，停滞了两个多月的再开发项目再次提速。

汉南3区全景

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汉南3区是在汉南洞686一带兴建5816户住宅的史上最大规模再开发项目，总投资额高达8.3万亿韩元。该地区早在2003年11月被指定为新城开发区，但因组合员之间的矛盾等各种内讧不断，项目一再推迟。当初还是60多岁的业主，直到变成80多岁后的2019年3月才终于获得事业实施许可。2020年6月，又在克服因过度竞争引发的施工方选定取消风波后，最终由现代建设被选为施工总包方。

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历经波折，汉南3区如今即将取得的管理处置许可，被称为再开发程序中搬迁、拆除及一般分销前的最后一道关口。尽管项目不确定性几乎消除，但当前房源价格相较两年前房地产景气高峰期大幅下跌。以可获得专用面积59平方米入住房权的房源为例，剔除权利价后的溢价，已从过去高点的12亿韩元区间跌至6亿至7亿韩元区间。

在房地产市场低迷冲击再开发的同时，由于龙山区所在的投机过热地区在管理处置许可之后，组合员地位转让实际上几乎不可能，导致大量急售房源抛出。非自住、仅追求价差收益的业主必须在管理处置许可之前无条件卖出房源，因此溢价被砍掉了一半。

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一位整备业界相关人士表示：“管理处置许可之后，持有10年以上且自住5年以上业主的房源虽仍可交易，但数量极少，今后溢价大幅上涨的可能性很高。就价格而言，现在或许是投资的好时机，但若不想被现金清算，就必须在管理处置许可之前完成尾款支付并完成所有权转移，因此需要格外谨慎。”

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