房价跌势放缓？“空壳全租引发的下行压力或将进一步加大”

by Mun Jewon

Published 29 May.2023 12:44(KST)

近期房地产价格跌势虽在逐步放缓，但有分析认为，现在还为时过早，不能提及整体性反弹。考虑到利率仍处高位、全租市场局势不稳等因素，说明短期内跌势将会持续。尤其是全租价格高于买卖价格的“空壳全租”不断扩大，预计将进一步加大房价下行压力。

据韩国银行和政府29日消息，当前房地产市场整体依然弥漫着低迷氛围，但部分地区已开始出现房价上升的迹象。随着韩国银行最近连续三次冻结基准利率，去年那样的房价暴跌恐慌有所缓解，首尔江南部分地区的情况也有所改善。根据房地产R114数据，上周首尔大部分地区公寓成交价格环比下跌，但江南地区则上涨0.01%。

韩国银行总裁 Lee Changyong 在本月25日货币政策方向会议结束后举行的记者座谈会上表示：“去年年底房地产价格快速下跌时，曾担忧出现硬着陆，但目前在调整利率的过程中，软着陆的可能性有所提高”，“甚至由于软着陆进程加快，还出现了担心家庭负债会随之增加的声音”。

不过，整体房地产市场仍在呈现疲弱走势。国土交通部部长 Won Heeryong 于本月26日（当地时间）在德国柏林举行的记者座谈会上表示：“从平均情况看，利率影响会持续较长时间，因此现在还很难说整体已经转为反弹”，“需求和偏好较高的地区可能很难进一步下跌，但从全国平均来看，仍有小幅下行的可能”。

韩国银行同样指出，虽然住宅市场的急剧下跌势头已告缓和，但考虑到目前仍处于高利率水平以及全租市场不稳定等因素，预计短期内仍将面临更大的下行压力。韩国银行在经济展望报告中指出：“在近期空壳全租、倒挂全租等导致全租市场不安持续的情况下，若房东为偿还既有全租保证金而出售持有住房，可能会加大住宅成交价格的下行压力。”

上个月17日上午，在仁川市弥邱忽区一处公寓的公共门厅门上，悬挂着呼吁制定全租诈骗受害者对策的横幅，该公寓是全租诈骗受害去世者A某曾居住的地方。图片来源=联合新闻社提供

韩国银行实际利用实成交微观数据进行分析的结果显示，目前全租合同中存在空壳全租风险的住户占比，从去年1月的2.8%（5.6万户）激增至上月的8.3%（16.3万户）。倒挂全租风险住户占比也在同一期间从25.9%（51.7万户）大幅升至52.4%（102.6万户）。从地区来看，非首都圈地区的风险程度高于首尔。

从平均水平看，在空壳全租的情况下，买卖市价比全租保证金低约2000万韩元；在倒挂全租的情况下，保证金比当前全租价格高出约7000万韩元。以上月为基准，今年下半年到期的空壳全租和倒挂全租占比分别达36.7%和28.3%。如果房地产景气持续低迷，与全租诈骗类似的社会问题可能会进一步扩散。

鉴于韩国银行事实上已经停止实施紧缩货币政策，房地产景气未来存在改善空间，但在全球经济衰退担忧仍存的背景下，很难轻易作出断言。尤其如韩国银行分析所述，空壳全租和倒挂全租的增加，不仅会扩大全租保证金无法返还的风险，也可能进一步加大住宅市场的下行压力。