“交房延迟，中期款利率翻倍上涨”……办公型公寓陷入解约纠纷
曾作为公寓替代品而备受瞩目、被视为投资去处之一的办公型公寓，如今正因与认购人之间的纠纷而饱受困扰。近期受公寓价格下跌和房地产监管放宽的影响，办公型公寓价格加速下滑，再加上货运联盟罢工等内外部变量导致入住延期事件频发，围绕“解除合同”的争端接连不断。
昌陵 Beneheim 三期，40余人要求解除合同
据高阳市和昌陵 Beneheim 三期拟入住者等介绍，这处于2020年末出售的办公型公寓，原定于今年7月底入住，目前部分认购人与开发商及施工方就解除合同问题发生矛盾。一些准业主以工程已延误超过6个月为由，要求解除合同并追究责任，而开发商及施工方则以货运联盟罢工等内外部变量导致工期受挫为由，主张无法同意解约。
这处办公型公寓原定的入住日期是今年1月。但由于俄乌战争引发的原材料价格上涨、货运联盟罢工等因素导致工程延期，入住预定日多次被推迟（1月→4月→6月→7月底等）。
随着入住一再推迟，认购者的损失不断扩大。以出租（如全租、月租）为目的而购入房源的业主，不得不重新寻找新的租赁合同，十分不便；原本准备直接入住的人，则把行李寄存后辗转亲戚家，或好不容易延长原住房合同，只能苦等入住。尤其是金钱损失也十分巨大，当初约定的4.5%中期贷款固定利率如今飙升到9%。
入住民非常对策委员会代表 Kang Minseok 表示：“尽管因工期延误产生的责任在开发商一方，但却强迫认购者在9%中期贷款利率上签字。”
对此，昌陵 Beneheim 三期部分认购者开始向开发商及施工方追究入住延期的责任，要求解除合同。预售合同中规定，如果自原定入住日期起超过3个月仍无法入住，则可以解除合同。约40名业主正以此为依据，要求解约并提起诉讼。
但开发商及施工方方面表示，解约困难。施工方——光星综合建设公司专务理事 Lee Gwihyeong 称：“受新冠疫情影响，人力供应紧张导致工程延误，之后又接连发生钢筋风波、水泥风波和货运联盟罢工，根本无法按期完工。目前无法接受解约要求，如果业主提起诉讼，我们将应诉应对。”
他接着表示：“希望解约的业主仅占全部的十分之一，我们将集中精力尽量赶上其余合同业主的入住预定日期，并通过减少中期付款的方式，弥补因入住延期产生的滞纳补偿金。”
主管地方政府高阳市方面也感到棘手。昌陵 Beneheim 三期部分认购者因入住延期等原因不断提交与解约相关的投诉，但市政府表示，几乎没有可以出面调解的有效手段。
高阳市市民安全住宅局建筑许可组组长 Lee Sangwon 表示：“近期受房地产市场低迷和监管放宽影响，办公型公寓价格急剧下跌，包括 Beneheim 三期在内的多个办公型公寓项目的认购者都在提出解约要求。坦白说，Beneheim 三期的开发商本身也因建筑景气恶化和外部变量而处境艰难，我们很难出面采取什么实质性措施。”
办公型公寓“变冷”，供应和中签竞争率双双见底
房地产行业预计，像 Beneheim 三期这样围绕办公型公寓的解约问题将会日益加剧。办公型公寓在住房市场景气时，因较公寓监管更少而作为替代品备受关注，但随着利率飙升、房地产市场低迷以及监管放宽，其投资价值明显下降。
事实上，一度创下“数千比1”中签竞争率的办公型公寓，如今甚至大量出现低于预售价的“负溢价”房源。以首尔江南区论岘洞“Lucia Dosan 208”为例，已出现比预售价便宜1亿韩元的房源；预计于6月入住、位于教大站附近的“El Luce Banpo”，也出现了比预售价低5000万韩元的房源。
在这种情况下，今年办公型公寓的供应量和认购竞争率均跌至历史最低水平。根据 RealToday 对韩国不动产院“认购Home”资料的分析，今年1月至本月18日，全国办公型公寓供应量仅为2277户。这一数字仅为去年1月至5月6139户的三分之一左右。
办公型公寓认购竞争率在2020年为25.2比1，2021年为4.8比1，去年为13.8比1，而今年则下降至4.0比1。未售房源也在不断增加。今年参与认购的12个办公型公寓项目中，有一半（6处）出现认购不足。
一位房地产行业相关人士表示：“不少临近竣工的办公型公寓，因原材料价格上涨、货运联盟罢工等因素而处于入住延期状态。鉴于办公型公寓投资需求的流失十分明显，预计相当一部分已认购者，为避免亏损，将以入住延期为由，选择走上解除合同这条路。”
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