[实战理财]有实力的2030一代，“进驻江南公寓”的大门打开了

by Im Onyu

Published 24 May.2023 09:00(KST)

Updated 24 May.2023 10:42(KST)

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引入中小户型抽签制，年轻人也有机会中签
汉江边Cheongdam Lereel等10个小区待开盘
房价高企，需结合资金实力与时间安排谨慎申购

对于购房积分较低的“2030一代”（20～30多岁）来说，叩响“进入江南”的大门已经成为可能。今年在江南、瑞草、松坡等江南三区将迎来大规模新盘供应，随着认购制度的调整，中小户型也增加了抽签配售的房源。预计可获得数亿韩元的价差收益，同时中期付款贷款门槛也被取消，预计将吸引年轻准购房者的高度关注。

江南三区中小户型也实行“抽签制”…有资金实力的2030一代迎来机会

据国土交通部24日消息，目前在江南三区和龙山区等投机过热地区，申请专用面积85平方米以下公寓时，部分房源适用抽签制。由于政府自4月起实施《住房供应相关规定》修订案，专用面积60平方米以下房源中有60%通过抽签供应，60～85平方米房源中有30%通过抽签供应。

迄今为止，江南公寓认购对2030一代而言不过是“画饼充饥”。在修订案实施之前，在调控地区，供应85平方米以下中小户型时，100%通过积分制选定入住者。积分制是将无房居住年限（32分）、被抚养家属人数（35分）、认购账户缴存年限（17分）等相加，按分数高低决定中签者，因此积分偏低的2030一代实际上很难中签。但随着政府为消化滞销房源、帮助刚性需求群体实现自有住房而对认购制度进行改革，年轻一代也由此打开了迈入江南的大门。

江南三区今年10个小区推盘…包括Cheongdam Le-EL、Shinbanpo Maple Xi等

今年江南三区将迎来一波“大行情”。目前仅已计划分销的小区就有10个，共1.172万户。其中普通分销房源暂计为2478户。主要项目来看，在江南区，重建汉江边Cheongdam Samik Apartment的“Cheongdam Le-EL”被视为重量级项目。该项目由9栋、最高35层、共1261户组成，其中176户面向普通购房者分销。预计最迟将于9月开盘。

在瑞草区，重建Jamwon-dong Shinbanpo 4 District的“Shinbanpo Maple Xi”有望最快于9月启动分销。该项目为由29栋、最高35层、共3307户组成的大型小区，其中236户为普通分销房源。重建Bangbae 6 District的“Raemian One Perla”（共1097户）中，预计将有465户面向普通购房者分销。

在松坡区，重建Sincheon-dong Jamsil Jinju的“Jamsil Raemian I-Park”将打造成最高35层、23栋、共2678户的小区，其中普通分销房源预计为578户。

此外，△江南区Daechi-dong的“The H Daechi Edelweiss”（普通分销76户）、Dogok-dong的“Raemian Leventus”（普通分销133户），△瑞草区Banpo-dong的“Raemian One Pentas”（普通分销292户）、Bangbae-dong的“Acro Ritz County”（普通分销166户）等项目也将于下半年登陆分销市场。

图片由联合新闻提供

中期付款贷款也可办理…分销价高企更要细致规划资金

专家表示，随着认购门槛降低，意在进驻江南圈的准购房者关注度将进一步集中。尤其是在贷款监管放宽、高价公寓也可以办理中期付款贷款的情况下，预计竞争将异常激烈。政府此前仅允许分销价在9亿韩元以下的项目办理中期付款贷款，去年11月将门槛放宽至12亿韩元以下，目前相关限制已全面废除。

另外，作为投机过热地区的江南三区，与其他地区不同，仍然适用分销价上限制度。由于分销价相较市价更为低廉，中签后有望获得可观的价差收益。以Cheongdam Le-EL为例，其分销单价很可能定在每平方米6000万韩元左右，若按每平方米6000万韩元测算，59平方米的一般分销总价预计为15亿韩元，84平方米则预计为20.4亿韩元。考虑到周边小区Cheongdam Xi 82平方米户型今年1月的最新实际成交价为28亿韩元，以“国民户型”标准来看，理论上可获得7亿韩元以上的价差收益。

不过，即便适用分销价上限制度，地段优越的江南三区与其他地区相比，分销价仍然不可避免地处于高位。因此，专家提醒，申请认购前应充分考虑中签后能否按期缴纳定金、中期款及尾款，以及自身是否有能力承担利息负担，再决定是否参与认购。