[论坛] 处在认购两极分化时代的中心

by Im Onyu

Published 25 May.2023 12:31(KST)

Updated 15 Jan.2025 18:12(KST)

open/close

Chaesanguk Connected Ground代表

今年年初政府放宽认购监管后，认购市场正在回暖。那么，现在的认购是否处于景气期呢？

市场之所以对认购格外关注，原因相对简单。第一，认购取得预售权时只需支付总购房资金的10%。这比通过押全租购买现有住房的“差价投资”所需金额更少，也低于以自住目的购买一套现有住房时通常需要的30%自有资金比例。较低的自有资金负担，为认购市场走红创造了环境。此外，目前无需缴纳1%至3%的取得税，还有部分项目提供中期款免息优惠。

第二个原因在于政府放松制度，扩大了需求。从去年9月到10月、11月以及今年1月，认购监管在短短4次措施中被大幅放宽。由于以极大程度允许预售权投资需求流入的方式放开了预售权转让，购房者很容易产生“只要在竣工前卖掉就行”的想法。同时，放宽了认购中签限制，不仅原来的无房者，已有住房者、多套房持有者以及同一家庭成员都可以参与认购，从而显著扩大了潜在需求群体。

那么，认购市场是否就此景气，所有与滞销房相关的危机都已经消除了吗？从结论看，目前的认购市场呈现典型的两极分化，反而加剧了市场扭曲。先看作为放宽认购监管依据的滞销房情况，从去年8月的3.2万套增至今年3月的7.2万套，增加了4万套。滞销扩大后政府放松了认购相关监管，监管放宽确实带来首都圈部分项目认购成绩亮眼的结果，但实际滞销统计却在同一期间增加了4万套，这一点不容忽视。

那么，滞销房主要从何而来？答案是非首都圈地区，以及首都圈内价格较高的区域。非首都圈滞销已经成为滞销扩大的最大原因。根据房地产114公开、引自韩国不动产院认购结果的资料显示，全国一季度34个预售项目中，仅有13个项目在1至2顺位内完成认购，比例为38.2%；其余21个项目在2顺位时也未能完成全部募集户数，以项目数量计算，滞销比例达61.8%。与去年一季度87个预售项目中仅21个滞销（24.1%）相比，最多增加了约2.5倍。即便今年一季度预售项目数量减少到去年的约40%，滞销却增加了2.5倍以上，这实际上意味着预售市场环境极为恶劣。尤其是这些滞销项目中，大邱、庆北、全南、全北、济州、忠南等6个地区的一季度项目全部认购不足，两极分化的预售市场状况暴露无遗。

滞销的冲击，最终很可能在时间滞后后给韩国经济带来负担。随着时间推移，当前滞销将恶化为竣工滞销，而恶化后的竣工滞销会进一步演变为建筑公司的保本竣工风险；同时，若在地方设有项目的开发商资金压力加大，还可能成为影响利率和经济增长率的因素。政府在解决滞销问题时，难道只以以遁村主公为代表的首尔滞销化解为目标吗？为了确保遁村主公预售成功，政府是否反而采取了使地方滞销进一步扩大的政策？现在正是需要对此进行自我反思的时刻。