全国公寓全租价比2年前下跌11.8%…世宗、大邱“倒挂租金”隐忧
房地产平台Zigbang分析
地方主要城市公寓全租价格暴跌
数据显示，上个月全国公寓全租价格较2年前下跌了11.8%。尤其是仁川和大邱的全租价格分别回到3年前、5年前的水平，引发对“逆全租”（全租押金低于原合同价、房东难以返还差额）的担忧不断升温。
22日，房地产平台Zigbang通过其房地产大数据解决方案Zigbang RED提供的机器学习模型公寓全租价格指数，对其近期走势及与2年前的变动率进行检视后表示，全国公寓全租价格指数较2年前（2021年4月）下跌11.8%。
分地区来看，全租价格跌幅最大的地区是世宗市和大邱，分别下跌28.5%和26.5%。其后依次为蔚山（-18.9%）、仁川（-17.1%）、釜山（-16.9%）、大田（-15.1%）。
从首尔各自治区的全租价格来看，截至2023年4月，江南区和铜雀区公寓全租价格较2年前分别下跌13.2%、12.9%，跌幅最大。按区域划分，北部地区（“芦道江”地区）与东南地区（“江南三区”）形成鲜明对比。
“江南三区”自2019年起至2022年上半年为止，年均涨幅保持在10%左右，呈现稳步上升趋势，但自2022年年中起转为下跌，在1年时间里较高点急跌约15%至17%。
相反，北部地区（“芦道江”地区）在2020年经历全租价格大幅上涨后，此后两年维持横盘走势，至2022年下半年转为下跌，但跌幅约在10%至11%之间，相比东南地区，跌势相对缓和。另一方面，江北区、松坡区等部分自治区在2023年3至4月已出现即将触底反弹的迹象。
首都圈三地市道的全租价格走势在2020年以前大致相似，但2020年以后，仁川和京畿道公寓全租价格的波动幅度相较首尔更大。尤其是仁川，自2021年10月创下高点后，全租价格出现大幅下跌。2023年初，全租价格已回落至3年前的2020年初水平。
在庆尚圈中，大邱的跌势除世宗市外为全国最为陡峭。截至2023年4月，大邱全租价格指数为85.8点，与2016年10月水平相近，相当于价格回落至5年半前。
在忠清圈，世宗市的涨跌幅度非常大。世宗市在2020年经历了全国最快的全租价格上涨后，自2021年下半年起迅速下跌，截至2023年，价格已回落至3年前的2020年初水平。
全罗南道在2021年房地产过热期涨幅相对有限，但自2022年起持续下行，截至2023年4月，价格已跌回2019年的水平。另一方面，江原道和济州近期全租价格的下跌趋势在全国范围内相对缓和，但与首都圈不同，尚未出现明显的反弹信号。
Zigbang大数据实验室负责人Ham Youngjin表示：“仁川、大邱、世宗等地方大城市，不仅在2021年中期就率先进入下跌通道，而且全租价格跌幅也较为陡峭，尤其是仁川和大邱，关于逆全租危机的担忧正在变成现实。”
他还表示：“即便是在已捕捉到反弹信号的首都圈，考虑到社会对全租诈骗风险的关注度上升，以及美国进一步加息预期等金融市场风险尚未消除，与其在当前时点贸然谈论反弹，不如持续关注今后的交易动向更为稳妥。”
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