首尔公寓成交量时隔20个月突破3000套…“房价见底论”再抬头
首尔公寓跌势连续6周放缓
曾暴跌的“梭哈圣地”芦原区也转为上涨
下半年“倒挂租金荒”成最大变数
4月首尔公寓成交量在时隔1年8个月后重新回到3000套区间。随着买盘回暖，公寓价格跌幅也连续6周收窄。尤其是曾作为“2030一代梭哈买房”圣地、经历过急涨急跌的诺园区，其成交量时隔1年7个月突破200套，房价也已连续4周上涨。继江南圈之后，江北中低价区域需求也开始复苏，关于“首尔房价见底论”的观点开始谨慎抬头。不过，也有观点认为，在倒挂租金危机与经济衰退等变量存在的情况下，现在判断下半年房地产市场走向仍为时过早。
首尔公寓成交量时隔20个月重回3000套
据首尔不动产信息广场19日消息，4月首尔公寓买卖成交量统计为3000套。受高利率影响，交易断崖最为严重的去年10月仅有559套，本月规模是其5倍以上。成交量突破3000套，是继2021年8月（4065套）之后时隔20个月首次。继1月突破1000套、2月突破2000套之后，4月又攻克3000套关口，市场对房地产回暖的期待不断升温。
随着买盘回升，房价也逐步趋于持平。据韩国不动产院统计，本周首尔公寓价格环比下跌0.01%，连续6周跌幅收窄。按照这一走势，有分析认为首尔公寓价格即将迎来上涨拐点。已经转涨的江南、瑞草、松坡等“江南三区”涨幅正在扩大。不动产院表示：“刚性需求购房增加，区位条件优越的小区为中心，成交价格呈现上涨态势。诺园区以重建小区为主，龙山区则以大型公寓为中心表现强势。”
因此，以刷新历史最高价成交的小区正不断涌现。首尔城东区圣水洞“Acro Seoul Forest”专用面积159平方米户型于上月19日以67.5亿韩元成交，比此前62亿韩元的最高价高出5.5亿韩元，仅用24天就刷新了纪录。附近的“斗山We’ve”专用面积131平方米户型也在上月22日以15.2亿韩元成交，再次创下新高。
曾大跌的“梭哈圣地”诺园区也呈现回升趋势
最引人注目的是高利率环境下房价曾大幅下挫的诺园区开始“复活”。4月诺园区公寓成交量为208套，重回200套区间是继2021年9月（212套）之后时隔19个月首次。受房地产市场低迷影响，该区成交量在去年9月一度跌至30套，今年1月回升至100多套，4月则突破200套。
在上一轮房地产繁荣期，诺园区因聚集了大量瞄准中低价公寓的2030一代买盘，房价曾急剧上涨。2020年至2021年，其公寓价格涨幅为11.43%，远超同期首尔平均涨幅7.13%。但自去年开始的加息周期引发房地产寒冬后，该区房价大幅回落。正所谓“涨得快，跌得也快”，在市场冻结的去年12月第三周，诺园区房价跌幅达1.34%，在首尔25个自治区中跌幅最大。
不过，随着特例住房抵押贷款和重建监管放宽使诺园区成为最大受益地区之一，买盘正在恢复。据不动产R114统计，诺园区中符合特例住房抵押贷款条件、价格在9亿韩元以下的公寓占比高达81%，在首尔25个自治区中位居第一。中溪洞一家房地产中介相关人士表示：“诺园区曾是2030一代梭哈买房最集中的地区，高利率时期有很多房东难以承受利息负担，因此跌幅相对更大。价格在短期内大幅下跌后，抄底急售房源的需求也随之增加。”
随着需求蠢蠢欲动，价格也同步进入恢复通道。诺园区公寓买卖价格在4月第四周时隔1年4个月转为上涨，至5月第三周已连续4周上行。实际交易中，以中溪洞、下溪洞中低价老旧小区为主的反弹成交正不断出现。下溪洞“下溪1次Cheonggu”专用面积84.6平方米户型本月2日以8.3亿韩元签订买卖合同，较2月上一笔7.55亿韩元的成交价上涨7500万韩元。中溪洞“Cheonggu 3次”84.7平方米户型也在上月29日以10.63亿韩元成交，较2月实成交价9.2亿韩元上涨逾1.4亿韩元。
不动产R114首席研究员 Yeo Gyeonghee 表示：“诺园区尤其是符合9亿韩元以下特例住房抵押贷款条件的小区数量众多，同时还有受益于重建监管放宽的初期重建小区，在急售房源被消化后，价格出现了上涨。今后如果年轻一代开始追涨买入，那么对于诺园、道峰、江西等相对容易进入的区域而言，当前抬高的要价有可能得以维持。”
下半年仍存倒挂租金等变量，“见底论”被指尚嫌过早
不过，也有观点认为，金融市场的不稳定尚未完全消除，加之倒挂租金忧虑和经济衰退风险存在，下半年房地产回暖势头能否持续仍不明朗。
KB国民银行房地产首席专家委员 Park Wongap 表示：“日益加剧的倒挂租金危机已成为影响房价的最大变量。如果资金筹措不顺的房东抛售急售房源，将对买卖市场形成压力。”
Jikbang大数据实验室室长 Ham Youngjin 也表示：“在监管放松、基准利率加息节奏放缓的背景下，住房成交量有所改善，跌幅也在收窄。短期内这一氛围将持续，但由于利息负担和经济放缓忧虑仍在，预计只有存在实际需求的局部市场会恢复，两极分化将会延续。”
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