外地买家“狮子”最多的是世宗…房价时隔23个月反弹
外地人购房交易激增
特例住房长期固定利率贷款推出致抛售房源被迅速消化
世宗市房价时隔23个月重新转为“上涨”。此前房价一度每套下跌数亿韩元、跌势陡峭的世宗市，近3个月外地人投资最为集中，加上“特例住房长期抵押贷款”推出后自住需求合流，房价似乎出现反弹。
根据韩国不动产院16日发布的《4月全国住宅价格动向调查》，世宗住宅综合（公寓、联排住宅、独栋住宅等）价格环比上涨0.65%。同期，大邱、大田、釜山等主要地方城市的买卖价格仍呈下跌走势，形成对比。世宗市房价自2021年6月（-0.07%）转为下跌后，连续22个月一路走低。尤其是去年世宗市房价下跌17.12%，是全国公寓价格跌幅最大的地区。由于行政首都迁移议题，房价一度大幅飙升，再叠加大量供应，在加息周期中前期涨幅很大一部分被吐了出来。
近期世宗市房价上涨，很大程度上源于市场普遍认为“价格已触底”，加之主要小区的急售房源被消化。道潭洞道廉村11小区专用面积84平方米的公寓，上月共成交8笔。21日一套7层房源通过中介以5.45亿韩元成交，仅过一周，28日同一小区5层房源就以6.5亿韩元易主。此后，该小区的叫价从5亿多韩元一路抬升至8亿韩元区间。该小区今年一季度共成交7笔，而仅4月一个月的成交量就已超过前3个月总和。
此前罕见的10亿韩元以上高价成交也被捕捉到。塞뜸村9小区专用面积121平方米的公寓今年2月以12亿韩元成交，本月同一小区专用面积101平方米和108平方米的公寓也分别以10亿韩元、10.9亿韩元成交。商服设施密集的那城洞那릿재村1小区专用面积112平方米的公寓，上月也以13亿韩元易主。
世宗房价的涨势，外地人投资需求功不可没。根据房地产信息平台阿实的数据，最近3个月外地人买卖增幅最大的地区为世宗市，在总计1564笔买卖中，有523笔为外地人投资，占整体交易的33.4%，也就是说每3名购房者中就有1名是外地人。而在去年下半年，外地人月均交易量仅约70笔。
此外，政府1月推出的“特例住房长期抵押贷款”似乎也刺激了刚需购房者的购买心理。实际上，去年四季度世宗地区公寓成交量仅600余笔，而今年一季度则激增至约1200笔，翻了一番。
不过也有观点认为，随着特例住房长期抵押贷款的效果显现，中低价急售房源几乎被消化殆尽，今后房价涨幅可能趋缓。尽管在高利率停止上升、房地产调控放松效果显现的背景下，部分地区房价呈现上涨态势，但由于对经济衰退的担忧依然存在，因此难以认为已进入全面上涨周期。最终，预计将出现根据区位和价格竞争力不同而导致需求向优势区域集中的两极分化现象。
KB国民银行房地产首席专家委员 Park Wongap 表示：“虽然部分地区呈现上涨势头，但根据区位和价格竞争力的不同，需求涌向特定区域的两极分化现象将会更加严重。由于差价投资后遗症严重，再加上逆租金危机和高利率叠加，预计实际成交将主要集中在大型小区。”
相反，Real Estate 114 首席研究委员 Yoon Jihae 则表示：“该地区在2020年之前房价急剧上涨，自2021年起率先进入调整阶段，因国会迁移等利好消息而快速上涨后，又率先下跌，目前看上去已进入调整收尾阶段。由于当地几乎不存在滞销房源，预计在消化急售房的同时，涨势将得以延续。”
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