只用3000万就买下3亿公寓…在这些地区“差价投资”仍然盛行

近期，随着无资金差价投资在京畿道华城、平泽、仁川市延寿区、世宗市等地盛行，有舆论担忧全租押金返还问题可能进一步扩散。因为通过零自有资金差价投资购房，或全租价格与买卖价格相差无几的情况下，一旦全租价格下跌，很可能出现无法返还押金的情况。专家指出，过度差价投资极易引发押金返还事故，并可能进一步放大全如今的“全租诈骗”问题，呼吁提高警惕。

图片由韩联社提供

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根据房地产大数据平台“Asil”12日发布的数据，过去6个月差价投资增幅最大的地区是京畿道华城市，在全部3797笔买卖交易中，有6.4%、即244笔为差价投资。以华城市炳岘洞“炳岘站 Edufore”专用面积74平方米（12层）为例，今年2月，该房源以3亿韩元成交，次日又以2.7亿韩元签订全租合同。买方仅用3000万韩元自有资金就购入了这套公寓。所谓差价投资，是指带全租买入房产；Asil将购入公寓后不自住，并在3个月内以出租为目的签订新的租赁合同的交易，界定为差价投资交易。

其后差价投资较多的地区依次为：世宗市（190笔，占8.9%）、京畿道平泽市（177笔，占7.0%）、仁川延寿区（161笔，占6.9%）、京畿道城南市盆唐区（144笔，占15.0%）、京畿道水原市灵通区（139笔，占8.3%）、忠清南道天安市西北区（137笔，占5.0%）等。今年2月，京畿道平泽市浦升邑“The Sweet Harbor”一套专用面积25平方米的房源，买方以5500万韩元购入后，又以7000万韩元押金签订全租合同。这是典型的“不投入自有资金的零资本差价投资”。此类零资本差价投资，是因未能按时返还押金而引发押金事故的主要原因。

过去6个月差价投资活跃地区的共同特点在于：一是由大企业、产业园区、政府办公大楼等带来稳定住房需求；二是近期房价跌幅较大。差价投资排名第一的华城市，聚集了包括三星电子、现代起亚汽车在内的大型企业和多种制造企业。当地工厂数量从2014年的8228家，到2021年增加41%，达到1万1617家。世宗市因政府办公大楼迁入，公务员全租需求持续稳定；平泽和天安则分别拥有三星电子半导体工厂和三星显示器工厂。

KonKuk University不动产研究生院兼任教授 Park Hapsu 表示：“差价投资盛行的地区，多是以产业园区劳动者为背后需求的区域；以盆唐区为例，由于对第一期新城再开发项目未来价值的期待，以及租客看重学区等居住价值，因此差价投资较为集中。”

问题在于，如果全租价格进一步下跌，或公共住房等供应增加，就可能出现风险。与新租客签订全租合同时，全租价格进一步走低，而若找房客愈发困难，就可能出现押金返还受阻的情况。近期江南地区日益严重的“逆全租”现象，就是在近4000户超大型小区集中入市后出现的结果，全租价格也呈下降趋势。房地产中介企业Ziptoss对今年一季度全国国土交通部登记的全租及月租实际成交价进行分析后发现，在全租及月租续约合同中，相比原合同下调租金的比例高达25%。

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经济衰退也是一大变量。在经济不景气的情况下，如果企业不是扩大而是缩减雇佣，随着新建小区分销或入住带来供应增加，需求却可能停滞不前，甚至出现萎缩。城市与经济研究公司代表 Song Seunghyun 表示：“差价投资集中的地区，与其说是综合考量了当地基本面和需求，不如说是单纯看价格入场。如果价格和需求撑不住，随时都可能出现逆全租。”

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