法律特别条款应作有利于承租人之解释
清偿抵充时不得优先以特别期间月租抵充
最高法院作出判决称，为保护因新冠肺炎疫情而遭遇困难的商铺经营者而制定的《商铺租赁保护法》中特例条款，在确定清偿充当顺序时，也应始终作出对承租人有利的解释。
当承租人支付给出租人的金额不足以清偿全部拖欠租金时，由于将特例期间发生的拖欠租金后置清偿更有利于承租人，因此剩余期间的拖欠租金清偿应当被优先充当，这就是本次判决的要旨。
据法律界9日消息，最高法院第二小法庭（主审法官 Cheon Dae-yeob）驳回了承租人A某针对房东B某提起的诉讼中，B某提出的上诉，维持了原审判决，最终确定了原告胜诉。
A某于2018年7月左右与B某签订租赁合同，承租位于首尔瑞草区一栋建筑的部分房屋，合同约定保证金1575万韩元，月租金262.5万韩元，管理费100万韩元。
此后，由于A某拖欠租金，B某主张解除合同，并于2018年10月提起腾房诉讼。在审理过程中，双方达成调解，条件为：“今后如租金及管理费拖欠额合计达到3个月分，则本案租赁合同自动解除”。
2020年7月续签租赁合同时，双方将合同条件变更为保证金1700万韩元，月租金280万韩元，管理费100万韩元。
但A某再次拖欠租金等，至2021年9月29日累计拖欠总额达3671万韩元。对此，B某主张，拖欠租金已达到3个月分，根据调解内容租赁合同自动解除，并以具有与生效判决正本同等执行力的调解笔录正本为基础，着手实施腾房强制执行。
对此，A某依据《商铺租赁保护法》中的特例条款提起执行异议之诉，主张自法律施行日起6个月的特例期间内发生的拖欠租金不能成为解除合同的事由，因此其拖欠租金尚未达到3个月分。
为补偿因新冠肺炎疫情遭受营业损失的商铺承租人，自2020年9月29日起新设并施行的《商铺租赁保护法》第10条之9（关于合同续约请求等的临时特例）规定，自法律施行日2020年9月29日起6个月期间内发生的拖欠租金，在合同续约拒绝、合同解除、权利金回收等方面不得计入相关计算。
此前，下级审法院采纳了A某上述主张，判决不允许B某依据调解笔录实施强制执行。
一审法院指出：“上述法律是在新冠肺炎疫情影响下，国内消费支出萎缩，商铺承租人的销售额和收入急剧减少，租金已成为商铺承租人经营活动的重大负担之际制定的。在此情形下，若拖欠租金达到3期租金等情况即构成解除合同事由，导致大量承租人因收入减少而陷入因拖欠租金而有丧失经营基础的危机。为反映这一现实，该法规定，自法律施行后6个月期间内发生的拖欠租金不视为构成解除合同等事由的拖欠租金，通过此种方式在经济危机期间对出租人解除合同等行为加以限制，设立了临时性特例条款。”并表示：“考虑到这一立法宗旨，在解释本案调解条款时，也应认定6个月期间内的拖欠租金不构成解除合同及腾房请求的事由。”
审理中，尤其成为争议焦点的是：当清偿金额低于全部债务金额时，应优先充当哪一部分债务的清偿。
根据《民法》关于清偿充当的规定，如债权人与债务人之间就充当顺序有约定，则从其约定；如无约定，则依债务人指定的顺序充当。若债务人未指定顺序，债权人可以指定充当顺序，但债务人可立即提出异议。
如对清偿充当既无债务人指定，也无债权人指定，则按照《民法》第477条规定的法定清偿充当顺序办理：▲先充当履行期已届至的债务；▲如全部债务的履行期均已届至或均未届至，则先充当对债务人清偿利益较大的债务。
上述规定均是为保护债务人而设立的条款。
在特例条款施行前一日即截至2020年9月28日，A某已有917万韩元的租金拖欠额，自法律施行日起6个月期间又产生了2552万韩元的拖欠额。但A某在此期间偿还了1014万韩元。
关键在于，如何确定不足以覆盖全部拖欠租金的1014万韩元应当优先充当哪一部分债务的清偿。
若先清偿特例法施行前发生的917万韩元拖欠租金，则会剩余97万韩元；若将这笔钱优先充当特例期间内已届清偿期的拖欠租金，则仅凭特例期间之后发生的拖欠金额也会超过3个月分租金，应视为已具备解除合同的条件。相反，若将特例期间发生的拖欠租金的充当顺序后置，先将清偿款充当特例期间之后发生的拖欠租金，则其拖欠金额为1215万韩元，比作为解除条件的3个月分拖欠额1254万韩元少39万韩元，尚未达到解除条件。
一审和二审法院均支持了A某的主张。
在二审中，B某主张，如将拖欠租金与逾期利息合并计算，则A某的拖欠租金已超过3个月分。但法院认为，此种解释违反《商铺租赁保护法》第10条之8这一强行性规定，因而不予采纳。
最高法院同样认为：“原审上述判断，并不存在对《商铺租赁保护法》第10条之9及法定清偿充当适用与否的法律理解错误，也不存在遗漏对《商铺租赁保护法》第10条之9适用问题的判断而影响判决结果的瑕疵”，认定下级审法院的判断正确。
合议庭指出：“根据《商铺租赁保护法》第15条的规定，凡违反该法规定且对承租人不利的约定均属无效，因此，即使出租人与承租人就拖欠租金另行约定与《民法》上的清偿充当不同的顺序，只要该约定对承租人不利，就不能承认其效力。在此情况下，《民法》上关于清偿充当的规定，仅能在不违反《商铺租赁保护法》第10条之9规定的范围内适用。”
最高法院有关负责人表示：“本案是首次明确阐释《商铺租赁保护法》第10条之9特例规定的立法宗旨和目的，并确认在为计算拖欠租金合计额而进行清偿充当时，也必须遵循保护承租人的立法意旨的判决。”
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