受新冠影响空置率上升
利率走高…不安情绪向银行业蔓延
商业地产市场被指为引发美国银行业不安的下一颗“罪魁祸首”，备受关注。
据《华尔街日报》（WSJ）等外媒6日报道，美国西部旧金山一栋22层大楼在2019年的估值约为3亿美元（折合约4000亿韩元）。
该大楼目前已挂牌出售，即将结束竞标，预计售价约为6000万美元。短短4年间，价值下跌了80%。
商业地产服务公司世邦魏理仕集团（CBRE Group）分析称，旧金山办公楼空置率接近30%，是新冠疫情暴发前的7倍以上。
类似现象也出现在洛杉矶和纽约曼哈顿等其他大城市。统计公司科斯塔集团（CoStar Group）表示，今年一季度，美国整体范围内尚未找到承租人、处于闲置状态的办公楼比例达12.9%，为自2000年开始统计以来的最高水平。
在新冠疫情之后，受居家办公和经济衰退导致的大规模裁员持续影响，外界预计空置率将持续上升至明年。
近期利率上升进一步加剧了房地产公司的危机感，这种不安正在原封不动地向银行业传导，因为房地产公司主要从中小银行借款。
据美国房地产信息公司Trepp数据，截至去年年底，商业地产贷款规模为5.6万亿美元。其中，银行占比为50.6%，中小银行占比为67.3%。
问题在于，从今年起到期的商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）规模正在扩大。到明年为止到期的贷款规模将远远超过1万亿美元。
与此相关的是，因租金收入减少，一些以建筑物作抵押从银行获得贷款的房地产公司，未能按期偿还本金和利息的情况也在增加。Brookfield、Waterbridge Capital、Blackstone等部分商业地产项目已经宣布债务违约。
这正是伯克希尔·哈撒韦公司副董事长查理·芒格提出担忧的原因，他认为，包括办公楼在内的商业地产低迷可能成为引发美国银行业不安的另一颗“雷管”。
作为伯克希尔·哈撒韦董事长沃伦·巴菲特的搭档兼商业伙伴，芒格副董事长近日表示，包括办公楼和购物中心在内的问题商业地产数量众多，银行如今应当比6个月前更加收紧房地产贷款。
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