最高法院作出判决称，即使没有单独说明关于公寓不正当认购者的违约金条款，因为该条款并非说明义务的对象，在解除合同时，负责分销的开发商仍可以没收相关金额。
最高法院第二小法庭（主审法官 Min Yusuk）在A某针对大韩土地信托提起的“确认其为获配公寓的受让人地位”并要求返还约6000万韩元的诉讼上诉审中，撤销了一审中原告部分胜诉的二审判决，将案件发回首尔高等法院重新审理，相关内容于3日公布。
大韩土地信托于2018年3月与脱北居民B某签订合同，以供应价款5.75亿韩元向其供应京畿道龙仁市水枝区一处公寓。该合同属于面向脱北居民的特别供应份额的分销合同。同日，又签订了以收取2950万韩元供应价款为条件，为该公寓实施阳台扩建工程的合同。
随后，B某将自己取得的公寓分销权转让给A某。当时，B某在为取得该公寓应支付的总供应价款约6亿多韩元中，已缴纳了包括定金及第一笔中期款在内的约1.18亿韩元。
然而问题随之暴露。在京畿南部地方警察厅的调查过程中查明，B某收受非法认购招揽组织的钱款，将自己的身份证、公认认证书、住房认购储蓄存折、脱北居民登记确认书等认购申请所需文件交给对方，非法取得公寓分销权。因其违反《住房法》实施扰乱住房供应秩序的行为，B某被简易起诉并被判处罚金，判决已确定。
龙仁市市长向大韩土地信托发文，要求其取消违反《住房法》的涉案公寓供应合同。大韩土地信托随即解除与B某之间的公寓供应合同，并将B某已缴纳的约5700万韩元第一笔中期款返还给为其提供中期款贷款的C组合。剩余约6000万韩元则以违约金名义予以没收。
大韩土地信托与B某签订的公寓供应合同中载明：“当买受人实施违反《住房供应相关规定》的行为而导致合同被解除时，供应价款总额的10%归属为违约金。”
失去公寓受让人地位的A某认为，大韩土地信托未向B某说明该等重要格式条款内容，遂提起诉讼，要求返还已被没收的6000万韩元违约金。在诉讼进行过程中，A某从B某处受让了因合同解除而产生的供应价款等返还债权，并将此事通知了债权人——大韩土地信托。
在审理过程中，争议焦点在于：当合同被解除时，当然将供应价款总额10%作为违约金归属于大韩土地信托的条款，是否属于说明义务的对象。
A某主张，该条款属于《格式条款规制法》中关于重要条款说明义务的对象，大韩土地信托违反该法，应向其返还6000万韩元。
《格式条款规制法》第3条（格式条款的拟定及说明义务等）第3款规定：“营业者应当对格式条款中规定的重要内容予以说明，使客户能够理解。但因合同性质显著难以说明的，不在此限。”
但一审法院未采纳A某的主张。
一审认为，最初取得分销权的B某在所签合同中，包含违约金条款的页面上已签名盖章，并在注意事项等部分条款旁亲笔签署“已充分听取说明并了解”的字样，从这些情况可以认定，合同内容已得到充分说明和告知。
一审合议庭还援引了最高法院既有判决，指出：“即便是格式条款中规定的事项，只要在交易中具有一般性、共通性，客户即便未获单独说明也能充分预见，或者仅属对已由法律法规规定事项的重复或补充，则不能认为营业者在该等事项上负有明示说明义务。”并表示，“本案违约金条款系指在因未支付分销价款、违反相关法律法规等买受人可归责事由导致合同解除时，将相当于总供应价款10%的金额作为违约金归属于被告，该内容属于通常公寓供应交易中一般且共通的规定。”
接着指出：“作为买受人的B某，在约定收取对价后，将脱北居民机构推荐特别供应份额住房认购所需文件转交第三人等行为中，违反《住房法》而导致本案供应合同被解除时，应负担违约金的可能性，其本人已知晓或足以预见，因此难以断言在该点上存在明示说明义务。”并作出上述结论。
但二审合议庭的判断不同。
二审认为，B某签订的合同中关于违约金的条款，属于足以对是否缔结合约产生直接影响的重要事项，因此属于《格式条款规制法》上的说明义务对象，如违反说明义务，根据该法第3条第4款，营业者不得主张将相关格式条款纳入合同内容。
二审还认为，与一审不同，不能因B某通过不正当认购取得公寓分销权，就认为关于违约金的条款当然被排除在说明义务对象之外。
二审合议庭以此为依据指出，公正交易委员会制定的《公寓标准供应合同》中的违约金条款，仅将“实施其他违反《住房供应相关规定》的行为时”规定为合同解除事由，并未将其列为应承担违约金的情形；且在实际分销合同中，存在将受让人不正当认购相关行为或违反住房规定及相关法律法规的行为排除在违约金征收事由之外的案例。
二审合议庭表示：“本案违约金条款难以被视为在通常公寓供应合同中一般实施、受让人即便在未获单独说明的情况下也能充分预见的普遍且共通的内容。”
然而在最高法院，结论再次被推翻。
合议庭首先援引此前最高法院判决指出：“营业者的格式条款说明义务，系以避免合同相对方在不知情的情况下，将格式条款中规定的重要事项纳入合同内容而遭受无法预见的不利益为依据。”并强调：“因此，即便是格式条款中的事项，只要在交易中具有一般性、共通性，使客户即便未获单独说明也能充分预见，或者仅属对已由法律法规规定事项的重复或补充，则营业者不负说明义务。”
合议庭指出：“与大韩土地信托签订供应合同的B某，或为取得公寓供应而签订供应合同的一般人，即便通过扰乱供应秩序的行为达成供应合同，一旦行为败露，合同亦无法维持，并须就此向被告承担赔偿可能发生损失的义务，这一点即使没有个别说明，也足以预见。”并表示：“即便存在与本案供应合同不同、未设本案违约金条款的部分住房供应合同，这一点也不受影响。”
合议庭接着指出：“原审仅凭其所列情形，就认定本案违约金条款属于说明义务对象”，并认为“原审在该判断中，对格式条款说明义务等相关法律理解错误，已对判决结果产生影响”，据此说明发回重审的理由。
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