海外房地产基金10年激增14倍…风险管理成燃眉之急

by Choi Seoyoon

Published 03 May.2023 09:30(KST)

高利率与经济衰退→房地产价值下跌→基金不良化忧虑

有观点指出，海外房地产市场低迷可能成为国内金融市场新的引爆点。业界认为，金融业需要尽快出台应对措施。

根据大韩商工会议所在3日发布的《海外房地产投资风险与危机应对战略》资料，截至去年年底，国内金融机构组建的海外房地产基金规模约为71.8万亿韩元，相比10年前即2013年末约5万亿韩元的规模，暴增逾14倍。分析认为，在低利率、资金筹措相对容易的环境下，对海外商业地产的投资大幅增加。大韩商工会议所指出，大量投资已在房地产价格处于高位时完成，叠加高利率、高物价的长期化使商业地产市场陷入低迷，这可能转化为扩大海外投资的国内金融业界的损失。

大韩商工会议所经济政策组组长Kim Hyunsoo表示：“美国第一共和银行伴随股价暴跌再度陷入危机传闻等，来自海外的金融风险仍然存在。在此背景下，作为潜在风险因素的美国商业地产市场低迷及相关贷款不良问题不断被提及，我们也必须密切关注危机传导的可能性，并提前制定应对方案。”

为探索国内金融业界针对海外房地产投资的危机应对战略，大韩商工会议所与国内外律师事务所携手合作。大韩商工会议所在3日于大韩商工会议所议员会议室，与律师事务所世宗以及美国跨国律师事务所Greenberg Traurig共同举办了“海外房地产投资基金的危机应对战略”研讨会。

首位演讲人、律师事务所世宗律师Park Youngjun表示：“即便在海外房地产贷款尚未到期之前，如果因租金收入减少或资产价值下跌导致优先级贷款合同违约，可能需要追加投入资金。”他同时表示：“在这种情况下，可以考虑对国内基金进行追加资本调用，或进行外部借贷、新设国内基金，或在当地进行资金筹措等方案。”所谓资本调用，是指先只募集并执行部分投资资金，如有追加需求时再向投资者追加提取资金。

他还强调，应在最佳时点制定退出战略。Park律师表示：“如果在当地优先级贷款合同到期后，仍未能成功展期或找到房地产买方，就需要考虑通过折价出售房地产或房地产抵押债权等方式，尽早回收投资资金，从而将投资者的损失降至最低等退出方案。”

Greenberg Traurig亚洲房地产部门负责人Joel Rothstein表示：“为了成功推进债务重组，必须从根本上理解在美国市场活动的各类贷款机构的特点、美国法律制度下债权人的权利和救济手段，以及美国房地产贷款市场的固有特征和惯例。”