[实战理财]“睁眼被宰”的全租诈骗，如何避免？

Published 03 May.2023 11:00(KST)

“我是刚踏入社会的新人，为了第一次独自生活正在找押金租房，但最近关于全租诈骗的新闻太多，真的很担心。如果通过认证的不动产中介签约，就不会有问题吗？”

刚步入社会的新人或新婚夫妇在寻找新居时，最优先考虑的往往就是押金租房。与买房相比，全租价格更便宜，与月租相比，又能提供更稳定的居住环境，因此一直深受许多人青睐。但近期出现所谓“别墅王”等全租诈骗案件频发，准承租人的不安情绪也与日俱增。既然守住押金就是最好的理财方式，那么在签订全租合同前就必须多跑几趟、彻底调查，才能预防落入诈骗陷阱。

登记簿誊本，签约前后都要亲自调取核对

签订全租合同时，必须核查的就是不动产登记簿誊本。登记簿誊本相当于该住房的“房屋履历表”，上面会显示房东是谁、权利关系如何设定。通过这一资料，应确认是否没有抵押物权或假扣押，从而确保自己是优先顺位的权利人。

尤其是最近出现部分认证不动产中介蓄意欺骗承租人的全租诈骗案件，更凸显了承租人必须亲自核对登记簿誊本的必要性。部分中介在签约时会出示未包含注销事项的登记簿誊本，谎称为“安全房源”；甚至有人伪造假的登记簿誊本来欺骗准承租人，因此务必要提高警惕。为防止此类情况，应当查阅“包含注销事项”的登记簿誊本，确认是否全部标示了税款欠缴及是否被查封、是否设定根抵押权等内容。

此外，签约之后也必须再调取一次登记簿誊本进行核对。因为在签订租赁合同并办理入住申报后，其产生的对抗力并非从申报当日开始生效，而是从次日零时起才生效，这是一个盲区。一些人就利用这一点，在承租人办理入住申报当日，房东将房屋抵押给贷款公司等机构取得贷款，这种新型诈骗手法正在出现。为防止此类情况，建议在合同中加入如下特别约定：“自承租人办理入住申报之日或自该日起至少若干日内，房东绝对不得设定根抵押；如设定，则须支付特别损害赔偿”，并在入住申报次日再次调取登记簿誊本进行确认。

通过“国税·地方税完纳证明”确认是否欠税

即便房东的登记簿誊本上没有“根抵押权”或“查封”记录，也还不能掉以轻心。若因税款拖欠导致房屋被拍卖或变卖，承租人可能拿不回押金。根据《国税基本法》第35条第1款规定：“国税、滞纳金或滞纳处分费用优先于其他公课及其他债权予以征收。”现实中，若房东的房屋被拍卖或变卖，第一顺位是税务机关，第二顺位是管辖市政府，承租人仅排在第三顺位。因此必须确认是否存在欠税事项。

因此，应要求房东出具“国税·地方税完纳证明”，以确认是否存在欠税记录。许多承租人因为担心房东对这类要求感到不悦，而不好意思提出。在这种情况下，可以说明是办理全租资金贷款时银行的必要要求，这样相对更容易取得对方配合。

在合同中约定特别条款也很有用。在起草合同时，可加入“如确认房东存在国税欠缴等情况，承租人可解除合同”的特别约定，更为安全。此外，房屋所有权可能会变更到另一位有欠税记录的房东名下，因此也可以加入“如房东名义发生变更，则解除合同并返还押金”等表述。

仔细确认是否为“空壳住宅”…同时考虑投保保证保险

事先掌握市场行情非常重要。一般而言，全租价格通常在买卖市价的最多70%至80%区间成交。但近来随着房价上涨，当全租价格比率（全租价格占买卖价格的比例）超过80%时，就可能存在“空壳全租”的风险，需要格外留意。为此，最好多走访拟承租房屋周边至少2至3家以上的不动产中介事务所，事先了解行情。

尤其是新建小型公寓（别墅类住宅）更需谨慎。新建房由于缺乏既有合同案例或可比对象，难以掌握合理市价，这一弱点常被不法分子利用。开发商、销售中介以及进行“价差投资”的出租业者往往会串通一气，有组织地处置房源。此外，当买卖价与全租价几乎没有差额时，也有可能成为以日后制造空壳全租为目的的诈骗团伙的另一个目标。

加入全租押金返还保证保险也很重要。只有向住房城市保证公社（HUG）或SGI首尔保证投保，今后如发生问题，才能通过保证机构追回押金。通过这些机构，还可以再对登记资料进行一轮审查，确认是否存在权利关系上的问题，可起到额外的把关作用。