[不可靠的大企业REITs]②也有担忧称是缺乏优质资产的“中看不中用”……需仔细审视房地产构成等因素

by Park Soyeon

Published 25 Apr.2023 06:30(KST)

Updated 24 Jul.2023 23:12(KST)

open/close

Lotte REIT仅有乐天百货江南店是优质资产
Hanwha REIT纳入资产中无63 Square与长桥洞Hanwha大厦等
NAVER、GS集团、新世界集团、现代汽车集团也被视为大型企业赞助REIT候选

编者按有一种轻松成为大企业自有大楼“房东”的方法，就是投资将大企业写字楼作为资产装入其中的上市房地产投资信托基金（REITs）。价格在每股约5000韩元左右。典型的大企业赞助型REITs有乐天REITs、SK REITs、韩华REITs、三星FN REITs等。其特点是以大企业的优质写字楼为资产，由关联公司提供长期责任租赁合同作为保障，从而实现稳健的资产运用。不过，大企业赞助型REITs同样无法摆脱高利率与空置率等负担。尤其是在加息与写字楼价格下跌时期，有观点合理质疑：向REITs投入资金的散户投资者是否成了“替罪羊”。

[不可靠的大企业REITs]②也有担忧称是缺乏优质资产的“中看不中用”……需仔细审视房地产构成等因素

证券业界认为，下半年起REITs的盈利能力将有所提升，股价也有望走出回升态势。市场普遍预期年内将结束加息周期，而目前REITs股价处于低位，被视为投资良机。大企业REITs的优势在于可以期待稳定的股息收益。若要将其用于资产管理，就必须细致核算贷款利率，以及被纳入REITs资产组合的房地产的市场流动性等因素。

REITs是适合稳健型投资者的股息股

REITs本质上就是股息股，大企业赞助型REITs也不例外。投资者可以按季度或半年度领取股息。专家因此建议，不要对股价的短期涨跌过度敏感，而应进行长期投资。站在投资者立场，以每股5000韩元左右的价格就能较为轻松地买入REITs股票，并持续获得股息预期。尤其是上市REITs的股息支付比例普遍较高。股息支付比例是指公司当期净利润中用于分红的比重。乐天REITs的现金股息支付比例从2020年底的178.3%上升至2022年底的246.39%。SK REITs的现金股息支付比例也从2021年底的123.83%提高到2022年底的347.54%。

首尔汝矣岛 Hanwha财产保险大楼。

如果资产集中在写字楼或零售等特定领域，危机情况下就难以通过资产配置来管理风险。由于大企业REITs的特性，其资产很难在多种细分行业中充分分散。因此，投资者有必要更加精细地分析大企业赞助型REITs中各单项资产的区位与市场性。有必要认真审视REITs中包含哪些资产、这些资产的类型在未来市场中具有多大成长空间等。因为若REITs过度集中于在某一时点景气较好的特定房地产资产，随着经济环境变化，其风险可能大幅上升。

乐天REITs自设立初期起，就因首都圈资产占比较低而一直被质疑：是否通过将劣质资产与优质标的捆绑打包后转入REITs，从而“甩卖”出去。事实上，真正被视为“优质标的”的只有乐天百货江南店。有观点称，乐天购物公司在考虑到今后将大规模处置线下门店的情况下，提前设立乐天REITs，以先行处置部分劣质资产；也就是说，有舆论怀疑其是否提前将未来的闲置资产转嫁给REITs。

近期上市的韩华REITs也颇为相似。由于被纳入资产组合中并未包括汝矣岛63大厦、长桥洞韩华大楼等集团核心不动产，市场期待随之降温。实际上，除汝矣岛韩华损害保险大楼（收购金额4560亿韩元）外，纳入韩华REITs的资产包括韩华生命的诺原大楼（298亿韩元）、坪村大楼（625亿韩元）、中洞大楼（654亿韩元）、九里大楼（466亿韩元）等，价格均在1000亿韩元以下。

事先核算目标股息率、了解大企业的持股参与程度，以及若为杠杆投资则利率水平如何等，都是确保安全投资需要关注的要点。韩华REITs提出的股息率高于其他REITs。其5年期年均目标股息收益率为6.85%。考虑到其他REITs的年度股息率多在3%至6%之间，这一水平相对较高。三星FN REITs的年均目标股息收益率为5.6%，则相对偏低。由于其在去年11月高利率时期筹集资金，利息负担较重，因此与其他REITs相比股息收益率偏低，被视为一大缺点。

Capital Market Research Institute高级研究委员Kim Pilgyu表示：“过去‘房地产永远不会失败’的神话尚且有效，但如今在居家办公增加、经济衰退忧虑加剧的背景下，人们对未来会发生什么充满不安。虽然无法准确预测房地产价格，但构成REITs资产的不动产最好能涵盖多个领域，以实现风险分散。”

运营REITs资产的资产管理公司（AMC）在资产管理方面有多积极，也同样是需要重点考察的部分。REITs业界一位相关人士表示：“有必要观察资产管理公司是否在切实履行‘善良管理人’职责的同时，持续扩大优质资产规模，这就需要审视AMC的人力构成与专业能力。”

另一方面，虽然在急剧加息导致房地产与股市低迷的背景下，REITs市场也一度放缓，但外界认为，这只是时间问题，大企业进军REITs市场的步伐仍将接踵而至。由于对经济衰退的担忧不断加深，资产证券化与现金筹措的必要性也越来越大。拥有超大型数据中心（IDC）及办公大楼的Naver，拥有全国性加油站网络的GS集团，拥有百货商店、大型超市、酒店等资产的新世界集团，以及在江南黄金地段建设全球商务中心（GBC）的现代汽车集团等，都被市场视为大企业赞助型REITs的候选者。