[THE 倾斜的房地产]①地方成监管放松“无风带”……首尔与地方房价差距拉大近9亿

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曾称要稳定房价的文在寅政府，通过强化调控的政策，反而使首都圈与地方的房价两极分化程度加深了两倍以上。包括强化综合不动产税在内的税收管制，进一步加剧了对“优质一套房”的偏好，而上涨的房价又营造出“适合带着全租转手买卖”的环境。由此导致地方需求不断向首都圈迁移，首都圈与地方的房价差距进一步拉大。这一现象目前仍在持续。政府今年年初放松了包括调控区域在内的认购、贷款等各类限制，这些放松措施的效果集中体现在首尔，由此引发的担忧是：房地产市场的两极分化反而正在进一步加剧。

根据KB不动产统计，2018年3月首尔公寓平均成交价为7亿0947万韩元，到2022年6月升至12亿7992万韩元，暴涨80%。同一时期，首都圈平均公寓价格则从4亿5438万韩元涨至8亿1055万韩元，接近翻倍。

地方房价虽也跟随上涨，但与首都圈的涨幅相比，无论上涨周期还是涨幅都更小。五大广域市的房价从2亿6891万韩元升至4亿0592万韩元，上涨50%。不仅从涨幅来看如此，就连涨价金额也存在明显差异：首尔和首都圈上涨了3亿至4亿多韩元，而地方地区涨幅仅接近2亿韩元。

自去年三季度起加息步伐正式加快后，首尔与地方之间的房价差距反而进一步拉大。若只从公寓平均成交价走势来比较，2018年3月至2022年6月期间，首尔公寓价格上涨了9亿7055万韩元，五大广域市上涨了3亿1700万韩元，差距约为6亿5000万韩元；但从去年7月至12月，首尔公寓平均成交价为12亿7471万韩元，而五大广域市为3亿9677万韩元，差距扩大至约8亿7700万韩元。

图片由联合通讯社提供

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受经济低迷、加息基调等因素叠加影响，自去年下半年起，房地产市场交易量骤减至几乎“交易失踪”的水平，房地产景气急剧降温。不过，“1·3房地产对策”出台后，首尔房地产市场的气氛正在发生变化。这被认为是因为从今年年初开始政府积极推进的放松监管措施，正首先在首尔显现效果。

据韩国不动产院调查，截至今年1月2日的统计，地方房价下跌0.50%，首尔下跌0.67%，首尔跌幅更大。相反，在1月9日的调查中，地方下跌0.41%，首尔下跌0.45%，首尔的跌势迅速放缓，两者差距明显缩小。4月3日的调查显示，地方跌幅为0.20%，而首尔仅为0.13%。4月13日的调查中，首尔公寓价格下跌0.11%，跌幅较前一周进一步收窄，但地方却下跌0.24%，跌幅有所扩大。在首尔，松坡区等部分区域甚至已出现房价反弹迹象。根据不动产院发布的每周公寓价格动向，上周首尔的松坡区（上涨0.02%）、铜雀区（上涨0.01%）录得涨幅。

从KB不动产的平均成交价统计来看，去年7月勉强守住4亿韩元区间的地方平均成交价，到了今年3月已降至3亿7700万韩元，而首尔则仍守住12亿韩元区间的平均成交价。首尔与地方之间公寓平均成交价的差距在8亿4000万韩元左右，比房价上涨期时还要更大。

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在高利率基调持续、房地产市场流动性下降的背景下，有观点认为，“1·3对策”将进一步加速房价两极分化。房地产R114首席研究员Yeo Kyunghee表示：“全国范围内房价下跌走势仍在持续，但首尔由于存在一定需求，下跌趋势有可能趋缓；相反，地方在过去房价暴涨期积累的投机性需求减少后，预计将继续呈现更为陡峭的下跌走势。”

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