[전세生活ABC]“押租还是月租”……租客担心押金打水漂

by Kwak Minjae

Published 29 Mar.2023 07:57(KST)

编辑者注所谓“别墅王”造成的全租诈骗受害案例接连不断，承租人的不安感与日俱增。但全租制度依然是韩国主要的租赁合同形式之一。《亚洲经济》通过与律师 Koo Minsu（NH投资证券不动产资产管理）合作连载“全租生活ABC”，向以全租方式居住的读者传达在现实生活中必须了解的法律常识和信息。

#在首尔一处办公型公寓中以月租70万韩元居住的上班族A某（31岁），正考虑换成全租房。几天前，他收到了房东的月租上调通知，加之市面上银行全租贷款利率已降至3%区间。然而，因近期肆虐的全租诈骗，他担心自己好不容易筹来的保证金会不会拿不回来。律师 Koo Minsu 提示，如果事先充分配备好为了取回全租保证金的安全装置，在当前利率环境下，全租可能比月租更有利。

月租的特点是保证金损失风险相对较小。这是因为其被纳入小额承租人的优先受偿权范围，在拍卖或欠税处分程序中，相较于其他债权更有可能优先受偿。尤其在首尔，只要保证金不超过1.65亿韩元，就可以在5500万韩元限度内获得优先受偿。即便房东因银行贷款在不动产登记簿上设有优先顺位根抵押权，仍会达成月租合同，原因正在于此。由于返还金额较小，即使找不到新的承租人，房东也更有可能凭自身偿付能力完成返还。

全租或半全租的情况则不同。如果全租保证金超过房屋买卖价格的一定比例，或超过小额承租人的优先受偿权范围，那么承租人必须成为第一顺位承租人。令人遗憾的是，在新婚夫妇集中居住的仁川弥邱忽区，已发现大量承租人以半全租形式入住到已设定优先顺位根抵押权的住房中。如果无法成为第一顺位承租人，就不能对竞得人主张对抗力，最终将成为交付命令的对象，被迫腾退住房。即便属于小额承租人，可以对保证金的一部分享有优先受偿权，但一旦保证金超过一定数额，也有可能损失全部保证金。因此，如果房东已办理贷款，就有必要在特别约定中要求注销优先顺位根抵押权。

此外，在签订全租合同时，确认房东是否拥有正当权利也十分重要。尤其是在不动产登记簿上已经完成信托登记（所有权转移到信托公司名下）的情况下，仍以建筑主名义进行分销、招揽承租人的案例时有发生。此时，承租人和中介人必须取得由信托公司出具的同意书（内容为作为所有权人同意建筑主签订全租合同）。

查阅信托登记虽然需要亲自前往登记所，略显麻烦，但从承租人的立场必须铭记的一点其实很简单：如果没有登记为所有权人的信托公司的同意，全租合同“无效”。无效的全租合同既不承认优先受偿权，也不承认对抗力。即使建筑主确实建造了该住房，但只要进行了信托登记，就必须牢记该住房的所有权已经转移至信托公司。