压구정、汝矣岛等土地交易许可制再过一个月到期…首尔市倾向于延长

by Im Onyu

Published 28 Mar.2023 06:00(KST)

Updated 28 Mar.2023 08:06(KST)

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江南·阳川·松坡“房价暴跌…请解除指定”
近期房价回升叠加汉江复兴利好
对首尔市而言解除指定压力大…延长可能性高

“压汝木城（狎鸥亭·汝矣岛·木洞·城水）”等主要重建小区的土地交易许可区指定期限到期仅剩一个月。江南区、阳川区、松坡区以交易量骤减、成交价格大幅下跌、已无实效为由，要求首尔市解除指定。对首尔市而言，这是一道两难题。由于正值房地产低迷期，投机势力扰乱市场的风险已降低，但近期房价跌幅收窄，加之“汉江文艺复兴2.0”等重大开发利好启动，解除措施压力不小。市政府内部也已出现期限有望延长的气氛。

首尔阳川区木洞7小区全景图 [图片来源=联合新闻网供图]

江南·阳川·松坡：“请解除土地交易许可区”

近期继江南区和阳川区之后，松坡区也向市政府请求，将主要重建小区从土地交易许可区中解除。土地交易许可区制度是为防止房地产投机，当交易超过一定面积的土地时，必须获得区厅长或区政府的许可。仅限以自住为目的进行买卖，带全租的买卖、即所谓“差价投资”不可行。

江南区希望解除指定的区域为狎鸥亭洞一带公寓区，总面积114.9476万平方米。阳川区则是木洞·新亭洞一带228.2130万平方米，由新市街公寓1至14小区构成。上述区域均为推进重建的地区，因2021年4月27日重建公寓刺激首尔房价，被划为土地交易许可区。此后已延长一次期限，预计将在一个月后的26日到期。松坡区提交解除意见的蚕室洞一带520万平方米，则是国际交流复合地区项目用地。为抑制投机需求，自2020年6月23日起被指定为土地交易许可区。自最初指定以来已延长2次，将于6月决定是否重新指定。

“房价下跌，已无实效……重复监管侵害财产权”

江南区、阳川区、松坡区请求解除指定的核心依据正是“实效性”。根据《关于房地产交易申报等的法律》第10条规定，土地交易许可区的对象是“土地投机性交易盛行，或地价急剧上涨及有此忧虑的地区”。但目前处于房地产低迷期，交易量减少、房价下跌，已不符合相关条件。同时，由于重复监管导致对私有财产的侵害严重，这一点也是提出解除请求的原因之一。此前政府通过“1·3对策”解除了大部分调控地区，但江南·瑞草·松坡等江南3区以及龙山区仍维持原状。

从韩国不动产院统计来看，狎鸥亭洞房地产交易量锐减至许可区指定前的10%左右。成交价格也较最高点下跌逾5亿韩元。木洞新市街公寓的交易量同样减少至约12%，价格最多下跌了6.6亿韩元。根据1月1日基准的共同住宅价格（案），蚕室洞某小区公寓（专用面积84平方米为准）价格较前一年下跌约30%。

首尔市长 Oh Sehoon [图片来源=韩联社提供]

恐再度刺激房价……首尔市陷入两难

是否解除土地交易许可区，将由首尔市城市规划委员会决定。若要将主要重建小区的土地交易许可区再延长1年，须在下月中旬将相关议案提交城规委审议并完成审查。若不提交，区域指定将自动失效。

市政府虽发表正式立场称，“将在该许可区指定到期时点，对是否重新指定或解除等调整问题进行审查”，但内部似乎正深陷苦恼。虽然尚无市场过热迹象，但近期房价呈现回升势头。根据不动产院数据，3月第三周首尔公寓买卖价格下跌0.15%，跌幅较前一周（―0.16%）略有收窄。自上月第一周（以6日调查为准）以来，已连续7周跌幅收窄。

与此同时，由于“汉江文艺复兴2.0”等重大开发利好正式启动，房地产市场有可能再度陷入混乱。因此，对首尔市而言，难以轻易解除作为唯一可控市场手段的土地交易许可区。