[房产AtoZ]只竞得建筑物、不买土地也可以吗？

Published 24 Mar.2023 06:00(KST)

Updated 21 Dec.2023 10:58(KST)

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编辑者的话[不动产AtoZ]是为为居住问题烦恼的读者提供的指南。我们将以简明易懂的方式，告诉您如何才能“买好房”（buy）、“住好房”（live），传授不动产知识。

由于连续流拍导致起拍价大幅下降，最近大量竞拍者涌入不动产拍卖市场，竞争日趋激烈。在此背景下，盯上被视为“细分市场”的“特殊标的”的人也在增加。通常所谓特殊标的，是指“留置权、法定地上权、份额拍卖”等。例如，仅出售地上建筑物而不包括土地的情形就是典型案例。这类标的如果具备法定地上权，并且能与土地所有人就地租金顺利协商，就有望获得较高收益率，但同时也存在风险，需要格外注意。

法定地上权，到底是什么？

在拍卖中，仅出售建筑物而不包括土地的标的，其关键问题就在于“法定地上权”。在法律上，土地和建筑物被视为相互独立的不动产。因此，二者可以归属于不同的所有人，或被分别处分。正因为如此，若要在他人所有的土地上建造建筑物，就必须与土地所有人协商，设定对该土地的使用权，即“地上权”。

但并非只有设定并登记地上权，才能使用该土地。即使未登记地上权，只要符合一定条件，也可以在法律上取得对土地的使用权，这就称为法定地上权。

要成立法定地上权，必须具备三个要件。第一，在对该土地设定抵押权之时，该土地上已经存在建筑物。第二，以设定抵押权时为基准，土地与建筑物的所有人必须为同一人。第三，由于行使抵押权而进行的拍卖，导致土地与建筑物的所有权归属不同的人。

想提高收益、降低风险，必须仔细审查法定地上权

专家建议，如果只对建筑物进行投标，务必要购买已经成立法定地上权的标的。若不具备相关要件而无法成立法定地上权，土地所有人就有可能要求拆除该建筑物，风险极高。当然，大多数已经成立法定地上权的标的通常会通过一般买卖交易流通，很少出现在拍卖市场。但若不加辨别地购买不成立法定地上权的标的，最终可能血本无归，不仅无法获得任何收益，连购入价款都要全部亏损。

相反，如果法定地上权成立，就必须在5至30年期间承认该地上权。也就是说，可以以低价购入建筑物，并在最长30年内使用。此外，30年届满后，还可以通过“地上物买受请求权”，获得将建筑物出售给土地所有人的机会。