售价低于开盘价的“负溢价”房源激增…“公寓式酒店”监管放松成直接冲击
Magok Le West挂牌价13.9亿，比预售价低1.2亿
首都圈公寓式办公楼平均成交价2.7561亿韩元
为2021年11月以来最低水平
受公寓监管放松影响，生活型住宿设施、办公楼式公寓等公寓替代产品因需求减少而陷入更深的低迷。在加息导致房地产景气冰冻的情况下，原本尚存的部分需求也转向公寓市场，买盘萎缩进一步加剧。
根据韩国房地产院18日发布的数据，今年1月全国办公楼式公寓成交量为4086套，为2017年开始编制相关统计以来的最低值。价格也在下跌。根据KB房地产月度办公楼式公寓统计，今年2月首都圈办公楼式公寓平均成交价为2.7561亿韩元，这是自2021年11月（2.7505亿韩元）以来的最低水平。首尔办公楼式公寓平均成交价为3.0309亿韩元，仁川和京畿道则分别为1.6432亿韩元和2.7123亿韩元。分析认为，曾作为公寓替代产品而备受关注的办公楼式公寓，在住房市场进入低迷期、公寓价格回落后，投资需求转投公寓市场，从而出现缩减。
生活型住宿设施方面，以低于预售价格出售的“负溢价”房源也在各处被发现。计划在首尔市江西区Magok-dong兴建的生活型住宿设施“Lotte Castle Le West”，一套专用面积88平方米的低楼层房源目前叫价13.98亿韩元，比预售价低1.2亿韩元，被称为“负溢价”物件。
Lotte Castle Le West在2021年8月接受认购时，共有57万5960人申请，平均竞争率达到657比1。专用88平方米的预售价定在14.4亿至16.54亿韩元区间，当时毗邻的Magok M Valley 7小区专用84平方米市价在16亿至17亿韩元之间。如果当时的市价得以维持，数亿韩元的价差收益几乎可以锁定。
但随着房地产市场景气降温，距离仅一站地铁的“Magok 13 Complex Hillstate Master”近期专用84平方米的价格已跌至10.9亿韩元。与最高价16.8亿韩元相比，下跌了约6亿韩元。
有观点认为，政府为引导房地产市场“软着陆”而大幅放松认购相关监管，可能会进一步削弱此类公寓替代产品的需求。自下周起，中期贷款适用的预售价上限标准以及按人头设定的中期贷款担保额度规定将被废除。修订内容将自本月20日起实施。
此前政府仅允许预售价在9亿韩元以下的房源办理中期贷款，去年11月将标准放宽至12亿韩元以下，而此次则决定彻底取消这一上限。因此，从下周开始，对新申请贷款的小区而言，即便预售价超过12亿韩元，也可以获得中期贷款。同时，目前按人均5亿韩元设定的中期贷款担保额度也将被废除。
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