是反转还是错觉？房价走势“反弹派 vs 下跌派”僵持不下

by Kim Minyoung

Published 17 Mar.2023 06:00(KST)

Updated 17 Mar.2023 07:38(KST)

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1月首尔公寓实际成交价格指数时隔6个月转涨
尽管平均竞拍人数增加，中标率仍然低迷
认购市场竞争率上升但两极分化加剧

市场指标走势分化，反弹论与下跌论针锋相对。作为房地产市场晴雨表的首尔公寓成交量、认购竞争率以及拍卖市场平均竞拍人数均呈增加趋势，但从成交价格、签约率、成交价率等指标来看，仍难以断言已经触底企稳的观点也在被提出。

图片由联合通讯社提供

根据韩国不动产院17日数据，1月首尔公寓实际成交价格指数环比上涨0.81%，为去年6月（0.23%）以来首次由跌转升。这是政府1月公布的房地产调控放宽政策与近期市场利率下调叠加的结果。事实上，今年一季度成交的首尔公寓中，有一半成交价较去年四季度上涨。根据房地产R114统计，今年以来成交的首尔公寓共531套，其中较前一季度、即去年四季度价格上涨的成交有277套，占比52.5%。

首尔公寓成交量也呈现回升态势。自去年下半年开始的加息正式启动后，交易“断崖”现象加剧，但今年1月除江南三区和龙山区外，首尔全境被解除调控区域，各类限制放宽，促使以急售房源为主的交易开始增加。根据首尔不动产信息广场数据，截至2月16日，2月首尔公寓成交量为2223套，时隔1年4个月再度突破单月2000套大关（上一次为2021年10月）。2月在本月16日为基准已申报的成交量为2223套。本周（以13日为准）首尔公寓价格环比下跌0.16%，连续5周跌幅收窄。这也是自去年9月第二周（-0.16%）调查以来，时隔6个月出现的最低跌幅。

不过，也有意见指出，仅凭房价跌幅收窄、成交量和上涨成交占比增加这些指标，难以认为市场局势已经逆转。要证明房价见底，不仅要出现低价房源在市场上被消化殆尽的情况，还必须形成随即出现“追涨成交”的氛围。

韩国不动产院相关人士表示：“如果出现追涨成交，卖方就会抬高要价，并从中介处撤回部分房源，价格才会走向上升趋势，但目前只是急售、超急售房源成交后，并未出现进一步的上涨成交。”他指出，反而是在箱体区间内，实际成交价反复涨跌、走势反复的震荡行情在展开。

甚至还有观点认为，由于政府放宽监管政策，近期市场上弥漫着一种仿佛房地产实现“软着陆”的统计错觉。被视为整体房地产市场先行指标的拍卖市场中，平均竞拍人数的增加就是一例。

根据Gigi Auction发布的《2月拍卖动向报告》，平均竞拍人数为10.4人，较一个月前的8.3人增加了2.1人，这是自2021年9月（10.2人）以来首次恢复到两位数。但尽管如此，成交率和成交价率（成交价占评估价的比例）均有所下滑。上月全国公寓拍卖进行案件数为1652件，其中547件成交，成交率为33.1%。

专家指出，目前拍卖市场呈现出按“价格”高低，仅部分标的吸引竞拍者集中的现象。Gigi Auction高级研究员Lee Juhyun表示：“随着流拍反复，价格大幅下探，竞拍者集中涌向区位条件好的标的，”并称“仅凭竞拍人数增加，难以认为拍卖市场正在活跃起来”。

在认购市场，按小区和地区划分的两极分化现象也在加剧。今年1月，除江南三区和龙山区外的调控区域被解除，无论是否拥有住房，户主或家庭成员均可申请认购。但在被视为投资价值较高的首尔部分地区，竞争率飙升的同时，全国却频繁出现认购不足的情况。

实际上，在大幅放松预售市场监管的“1·3对策”之后，首个在首尔推出的预售小区——永登浦区“永登浦Xi Dignity”，在招募98户时吸引了近2万人申请，1顺位认购竞争率高达198比1。相反，根据不动产院“认购Home”数据，以认购日为基准，从去年12月至今年本月8日，全国进行一般预售的59个公寓中，认购竞争率不足（未满额）的有32个小区，超过一半。