[实战理财]尚未完全放松的楼市调控…需留意购置税重税与自住义务

by Roh Kyungjo

Published 15 Mar.2023 16:27(KST)

Updated 17 Apr.2023 08:27(KST)

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住房供应部分修正案实施
中签的唯一住房持有者
无需处置原有住房
无顺序认购不受地区限制

#近期首尔江东区“奥林匹克公园 Foreon”（遁村主公重建）无顺位认购录得46.2比1的竞争率。为专用面积29~49㎡的共899户供应，吸引了4万1540人申购。分析认为，曾一度在认购市场被边缘化的多套房持有者，无论是否居住在当地，都可以参与所谓的“捡漏”，门槛降低起到了关键作用。

在一系列放松监管措施之后，首尔认购市场近期竞争率重新回到两位数以上，寒风渐止。与春季旺季叠加的效果也不容忽视。政府在放松房地产调控的同时，试图引导市场软着陆。继今年1月推出最低年利率3.25%的固定利率特例住房抵押贷款后，又从3月起废除了认购中签者必须处置原有住房的义务。同时，还允许其他地区的有房家庭参与无顺位认购。不过，去年年底原本决定追溯适用的多套房持有者购房契税加重税率放宽、实际居住义务废除等部分法案，仍未能跨过国会门槛，推进遥遥无期。计划置业的需求者有必要细致了解房地产政策中哪些已经改变、哪些尚未改变。

◇中签的一套房持有者·无顺位认购如虎添翼＝根据国土交通部本月1日公布并实施的《住房供应相关规定部分修订令案》，在认购中签的一套房持有者，即便不处置原有住房也无妨。此前以处置为条件中签的一套房持有者，同样适用新规。

在修订令案实施前，一套房持有者若在新公寓认购中签，须在可入住之日起两年内处置既有住房的所有权。未承诺处置者在中签排序中被归入后顺位。

无顺位认购的条件也大幅放宽。无顺位认购是指将本次正式认购中未售出的房源，或因放弃中签等导致合同被取消的房源集中起来，另行招募入住者的认购方式。此前，只有居住在该住房建设地区，且家庭全体成员均为无房者，才能参与无顺位认购。而现在，只要是在国内居住的成年人，无论所在地区及持有住房套数均可参与无顺位认购。但公共住房仍仅限无房家庭成员参与。

此前投机过热地区的特殊供应仅限于分售价9亿韩元以下的规定也被废除。因此，全国范围内分售价超过9亿韩元的住房也可以作为多子女家庭、赡养老人家庭、新婚夫妇、首次购房者等对象的特殊供应房源进行分配。

在金融方面，金融委员会自本月2日起放宽了对江南三区（瑞草·江南·松坡区）和龙山区等调控地区多套房持有者申请住房抵押贷款的限制。贷款额度上限为住房抵押认定比率（LTV）的30%。住房租赁·买卖经营者在调控地区适用LTV 30%，在非调控地区适用LTV 60%。

◇多套房持有者对购房契税加重税率放宽高度关注＝但国土交通部在“1·3房地产对策”中公布的部分放松监管内容尚未落地，给市场带来混乱。放宽转售限制、废除实际居住义务、多套房持有者购房契税加重税率放宽等均属此列。

其中，缩短转售限制期限的相关实施令立法预告已结束，预计将于3月底实施。首尔及首都圈最长10年的转售限制期限将放宽为：公共用地及调控地区3年，过度集中抑制区域1年，其余地区6个月。非首都圈地区中，公共用地及调控地区为1年，广域市（城市地区）为6个月，其余地区则全面取消转售限制。例如，奥林匹克公园 Foreon 的转售限制将从8年缩短为1年。

问题在于其余监管措施。这些都需要修改法律，但在国会尚未得到实质性讨论。有舆论认为，只是点燃了认购竞争的火种，却未消除不确定性，令人担忧。

参与奥林匹克公园 Foreon 无顺位认购的多套房持有者最关注的，莫过于购房契税加重税率放宽。此前政府已于去年12月21日表示，将从当日之后取得的住房起放宽惩罚性购房契税。但由于在野党的强烈反对，加之国民力量党进行党首选举，法案处理一再推迟。实际居住义务的废除也处于同样的境地。如果《住房法》修订并追溯适用，即便不在奥林匹克公园 Foreon 实际居住也无妨，但目前仍存在不确定性。