三成洞每3.3㎡要价1.1亿，狎鸥亭洞飙到5亿…江南商铺也在两极分化
地铁口房价创新高 背街小路仍停留在3年前水平
若租金收入可抵消利息等支出
建议推迟出售时机
江南商用房地产市场的两极分化现象正在加剧。随着经济放缓正式展开，相对需求不足的地区受到冲击，但区位条件优越的区域反而出现价格上涨的案例。
根据2日商用房地产数据专业企业R Square发布的资料，对去年下半年和今年江南圈商用及办公用房地产实际成交价进行调查的结果显示，首尔地铁3号线和新盆唐线新沙站附近的一处商用设施在去年12月以500亿韩元成交。按土地面积折算，相当于每3.3平方米5亿韩元，刷新了新沙洞的最高成交纪录。
地铁9号线和新盆唐线新论岘站附近的一处商用设施也在去年7月以1050亿韩元成交，价格同样达到每3.3平方米5亿韩元。前一笔交易是在2020年1月，以500亿韩元成交，短短2年6个月时间里，价格飙升至2倍以上。驿三洞一处办公设施则在去年8月以600亿韩元成交，其土地面积和建筑物总建筑面积折算的每3.3平方米成交价分别达到5.9367亿韩元和5484万韩元。
相反，距离地铁站较远或位于背街、相对需求不多的不动产，其价格已回落至2~3年前的水平。去年12月，三成洞一处商用设施以每3.3平方米约1.1亿韩元的价格成交。与周边成交案例相比，大致相当于约3年前的价格水平，被视为急售成交。位于新论岘站背街的一处商用设施也在去年11月以每3.3平方米约9700万韩元成交，这一价格与2年前的成交水平相当。
据韩国不动产院统计，去年下半年首尔商用及办公用大楼的成交笔数为732笔，同比减少58.6%。分析认为，这是由于企业经营环境恶化，导致商用房地产市场也同步萎缩。
R Square投资咨询本部中小型资产团队负责人Lee Yongseok表示：“就连2022年上半年，江南地区大部分不动产仍在以历史最高价成交。即便现在，区位条件最优的物业仍以最高价易手，但近期即使具备‘江南’这一地段优势，仍以急售形式成交的物业不断增多，市场出现了两极分化。”
这位负责人建议：“对于正在考虑出售中小型商用不动产的资产所有者，如果租金收入足以抵消利息、管理费用等支出，建议尽量推迟出售时点；若因难以维持而不得不出售，则需要积极考虑价格下调。”
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