“第一期新城特别法”提升重建收益性
原推进改造的部分小区转向重建
重建项目最大障碍——“再开发增值回收”仍是变数
[亚洲经济 郭珉在 记者] 在盆唐、一山等推进改造项目的一批第一期新城小区中，要求改为重建的呼声正在高涨。此前，改造项目因整备项目监管而享受了反射利益，但在原材料价格、人工费、利率上涨等因素导致组合成员分摊金可能增加的忧虑加剧之际，放宽安全诊断、将容积率上调至500%等内容被纳入第一期新城特别法并公布，使得重建的项目收益性提高。不过，由于“重建超额收益回收制（重超回）”仍然存在，推进整备项目的小区在计算利弊时显得相当复杂。
据房地产行业20日消息，自特别法主要内容公布后，第一期新城居民中出现了从改造转向重建的舆论。盆唐亭子洞Hansol村6小区附近一家房地产中介事务所代表A某表示：“Hansol村6小区并不像5小区那样已经成立组合且改造工作已推进到相当阶段”，“在安全诊断和容积率管制等大幅放宽的情况下，若草率推进改造，可能会落后于率先进行重建的其他小区，因此要求重建的声音正在变大。”Hansol村6小区曾于2021年被选定为城南市公共住宅改造公共支援小区。
迄今为止，第一期新城一直将监管少于重建、在保留原有框架的基础上进行扩建、项目推进速度较快的改造作为次优选择来推进。再加上第一期新城大部分公寓的容积率超过180%，社会上普遍认为重建的项目收益性较差。重建需要通过向普通需求者出售较既有规模增加的住房所获得的收益来弥补项目成本，但第一期新城公寓的平均容积率超过180%，几乎没有可用于增加住房数量的额外容积率。基于这一原因，文在寅政府期间，推进改造的小区数量急剧增加。推进改造的小区从2021年12月的94处（6万9085户）增加到次年6月的131处（10万4850户），增加了37处（3万5765户）。
然而，随着政府在本月7日公布特别法，氛围发生了变化。如果容积率最高可提高至500%，就可以通过增加普通预售数量来弥补项目成本，同时由于放宽安全诊断标准，推进速度也可加快。组合成员中“既然如此，不如选择能留下更大利益的重建”的想法愈发强烈。根据韩国改造协会的数据，截至今年1月，全国推进改造的小区为138处（11万2144户）。虽比尹锡悦政府成立初期同年6月的131处增加了7处，但增幅已大幅放缓。
在形势急剧变化之下，去年作为高阳市首个成立改造组合的一山西区Gangseon村14小区，也出现了反对改造的动向。据整备业界透露，第一期新城特别法公布后，该小区部分居民要求推进重建，正在征集“反对改造同意书”。该小区附近一家房地产中介事务所代表B某称：“政府公布特别法后，形势急剧变化，居民似乎判断重建比改造更有利”，“即使取消改造组合，也必须推进重建的声音正在高涨。”
组合成员对改造项目分摊金负担的担忧加剧，也是重建呼声高涨的背景之一。改造由于普通预售房源较少，施工费越增加，组合成员的分摊金也会随之增加；在房地产市场低迷的情况下，受原材料价格、人工费、利率上涨影响，施工费急剧攀升，从而大幅增加组合成员应缴分摊金的可能性也随之提高。
韩国改造协会政策法规委员长Lee Donghun表示：“从居民立场来看，如果需要缴纳的分摊金在体感上增加10%至20%，就会感到负担”，“要成立改造组合需获得三分之二以上组合成员的同意，即便在形势较好时，最快也要花费长达6个月，过程并不容易；在市场收缩的当前局面下，推进改造看上去更不容易。”
不过，被视为重建项目最大障碍之一的重超回仍然存在，使得推进改造的小区在计算利弊时将更加复杂。与改造不同，政府对因推进重建项目而上涨的房价，在扣除建筑费等开发成本和平均房价涨幅后，对剩余超额收益征税并予以回收。建国大学不动产研究生院兼职教授Park Hapsu表示：“从项目收益性角度看，重建确实优于改造，但如果现行重超回照旧适用，项目被拖延的可能性将大幅增加，因此推进整备项目的小区在一段时间内仍会保持观望态度。”
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