[实战理财]市场低迷中表现稳健…聚焦“超小型办公公寓”

by Kwak Minjae

Published 15 Feb.2023 11:00(KST)

市场低迷下微型房产交易依旧稳定
买卖量增加带动价格上涨
必须比较计算收入与资本收益率

[亚洲经济郭敏宰记者] 随着房地产市场泡沫被挤出，整体来看办公室型公寓投资有所萎缩，但对超小型办公室型公寓的关注依然稳定。这是因为在“900万单人家庭时代”，其稳定的现金流和杠杆效应等诱人要素依旧存在。尤其是在不知道利率何时会上升的超低利率时期，不如在当下以较低价格寻找变现能力高的超小型房源，更为合算的分析正在增多。

图片由联合通讯社提供

超小型办公室型公寓交易增加价格走高

超小型办公室型公寓通常面积较小，买卖价格负担低，租金收益率高，因而投资相对容易。一般认为，在高利率时代，作为实体资产的房地产相对价值下滑，与其追求“资本收益率”（由资产价格变动产生的收益），不如选择“收入收益率”（由租金收入产生的收益）占比更高的收益型不动产，这类资产更具吸引力。

事实上，即便在去年办公室型公寓市场整体低迷的情况下，超小型房源买卖交易依然保持稳定。房地产R114对国土交通部实际成交价资料进行分析后发现，去年一年全国办公室型公寓买卖交易笔数为4万1176笔，较前一年（6万2284笔）减少34%。

但从按专用面积区间划分的交易笔数（相较2021年的增减率）来看，分别为：▲85平方米以上543笔（减少78%） ▲超过60平方米至85平方米以下4541笔（减少54%） ▲超过40平方米至60平方米以下5832笔（减少45%） ▲超过20平方米至40平方米以下2万5472笔（减少27%） ▲20平方米以下4788笔（增加12%）。专用面积越大的办公室型公寓，交易下滑越明显，相反，超小型房源的交易反而增加。

随着超小型办公室型公寓买卖量增加，价格也随之上涨。去年专用20平方米以下办公室型公寓买卖价格变动率为0.20%，较2021年的0.05%上升0.15个百分点。相反，超过60平方米至85平方米以下的办公室型公寓价格下跌0.41%，自2013年（-0.26%）以来首次转为下跌。全国办公室型公寓买卖价格变动率为0.38%，较前一年（5.17%）放缓4.79个百分点。

有分析指出，受市场波动影响相对较小的超小型办公室型公寓因持续成交，在价格防守上取得了成功。房地产R114首席研究员 Yeo Kyunghee 表示：“通过办公室型公寓投资已难以期待较大的差价收益，因此市场似乎更偏好月租收益率较高的超小户型。”

需同时考量收入收益率与资本收益率

不过专家强调，即便收入收益率较高，也不可贸然出手投资，因为若将资本收益率一并纳入考量，最终仍有可能出现亏损。

据韩国不动产院统计，去年第四季度全国办公室型公寓月租上涨0.07%。第一季度上涨0.22%、第二季度0.39%、第三季度0.47%，全年持续走高。分析认为，在高利率环境下，业主更倾向于提高月租而非押金。全国平均收益率为4.84%。其中，大田以6.99%位居首位，首尔为4.33%，在17个市道中最低。

仅在2021年，收益率还高于市中银行平均贷款利率，因而通过贷款购买办公室型公寓并出租更为有利。同年3月，办公室型公寓收益率为4.77%，平均贷款利率为2.77%，两者相差2个百分点。年底时差距缩小至约1.5个百分点，但仍足以实现盈利。然而到去年12月，贷款利率升至5.56%，收益结构转为不利。因此有必要更加细致地审视其产品属性和变现能力。

Je Edu 投资咨询代表 Ko Junseok 解释称：“例如，若以2亿韩元投资购买办公室型公寓，每月获得100万韩元租金，年收益率为6%，3年可获得3600万韩元租金收入。但若在出售办公室型公寓时价格下跌5000万韩元，那么最终将遭受1400万韩元的损失。这就是投资办公室型公寓时不能只看收入收益率的原因。”