特例礼包惠及一批新城 “冻结重建项目迎来出路”

by Im Onyu

by Kwak Minjae

Published 08 Feb.2023 09:00(KST)

公布安全诊断、容积率放宽等特别法案
项目收益提升重建预期升温
“有的因放松监管抬高要价导致交易告吹”

“被紧紧束缚的第一期新城重建项目，终于有了出路。”

政府为促进老旧宅地开发区的整治项目推进，于7日公布了以放宽安全鉴定标准、上调容积率为核心内容的特别法案后，城南盆唐、高阳一山等第一期新城居民纷纷表示欢迎。此前低迷不振的购房心理也出现回暖迹象。不过，也有人指出，最近大批通过重建安全鉴定的首尔阳川区木洞等地，对这些特例的“吸引力”相对较弱。

京畿道高阳市一山新都市一带景象 [图片来源=联合新闻提供]

◆第一期新城“表示欢迎”……期待通过放宽容积率提升项目收益性=据房地产行业8日消息，前一日《老旧规划城市整治及支援特别法》公布后，以第一期新城居民为中心，对重建项目的期待感明显升温。第一期新城泛重建联合会相关人士表示：“从大方向上欢迎通过放宽重建监管来再生老旧区域的宗旨和方向”，“此前第一期新城的重建小区连第一步都难以迈出，因此这次的期待感很大。”

其中，对放宽容积率的反响尤为强烈。一旦被指定为特别整治区，容积率将从现行最高300%放宽至500%，允许建设更多住房。目前第一期新城的平均容积率为：▶盆唐184% ▶一山169% ▶坪村204% ▶山本205% ▶中洞226%等。与此前已推进重建的其他地区住宅相比，第一期新城容积率偏高，一直存在项目收益性较低的局限。一名一山居民表示：“如果容积率能提高到400%以上，将为此前难以推进项目的第一期新城注入动力。”

特别法公布前后，沉寂数月的购房心理也开始蠢蠢欲动。盆唐书铉洞示范小区附近A房地产中介事务所相关人士称：“示范小区是第一期新城中最早入住、因此重建可能性最高的地方”，“不久前几乎没有咨询电话，但在特别法公布当天就接到了4通购房咨询。”他还补充说：“在放宽监管预期的带动下，有卖方上调报价，结果因涨价1.5亿韩元而导致交易告吹的案例。”

此前推进装修翻新的部分小区，出现了转向重建的动向。盆唐亭子洞C房地产中介相关人士表示：“Hansol-maeul 6小区此前正推进装修翻新，但与5小区不同，并未成立业主协会，因此此次特别法的公布势必会引发居民动摇。”

不过，对于以大规模街区为单位的统合整治以及超额收益回收等问题，也出现了忧虑声音。第一期新城泛重建联合会相关人士表示：“现实中，即便是一两个小区之间要实现意见统一都并不容易，如果多个环境各异的小区捆绑在一起，不知项目推进是否还能提速，令人担心。”Daehan Policy Construction Research Institute研究委员Lee Eunhyeong则表示：“关于重建超额收益回收的讨论等，仍然是新城再整治项目的障碍因素”，“如果这些内容继续保留，可能会削弱特别法的政策效果。”

首尔阳川区木洞公寓一带景象 [图片来源=联合新闻社供图]

◆木洞：“已经大批通过重建安全鉴定了……”=与第一期新城不同，首尔对老旧宅地开发区适用特别法一事，反应则不一。在首尔，老旧规划城市条件由芦原区上溪洞、中溪洞、下溪洞和阳川区木洞一带满足。Zigbang大数据实验室室长Ham Youngjin表示：“从项目推进速度等方面考虑，对木洞、上溪洞等可适用特别法的首尔宅地开发区而言，相较于既有整治项目，被指定为老旧规划城市先导地区更有利”，“这些地区不仅可以将容积率提高至法定规划上限，还可以提升用途分区等级，因此在轨道交通站点周边通过高密度、复合开发提升土地利用效率。”

但在一线，有声音认为，特别法本来就是为第一期新城设计的，首尔老旧宅地能享受到的实质利好并不大。木洞某房地产中介相关人士表示：“除9、11小区外，木洞新市街所有公寓都已经通过了重建安全鉴定”，“而且大多属于三类一般住宅区，容积率上调的空间也不会太大。”