[实战理财] 要不要借助特例住房公积贷款下定“买房决心”

by Im Onyu

Published 18 Jan.2023 11:11(KST)

9亿以下住房最高可贷至5亿韩元
无收入限制且放宽DSR监管
“但与商业银行利率相近需慎重比较”

#居住在首尔恩平区的30多岁A某在去年秋天结婚时，原本打算把攒下来的钱和贷款凑在一起购买一套公寓。但在利率飙升、房价下跌的情况下，他暂时搁置了安家置业的梦想，先租住了一年期月租房。之后妻子最近怀孕，让他的烦恼更深了，听到特例住房公积贷款推出的消息后，最终决定买房。A某表示：“听说最多可以贷到5亿韩元，打算在靠近岳父母居住的松坡区附近的慰礼一带买房自住”，“利率比想象中高，有些犹豫，但据说以后可以无手续费更换为其他贷款产品，这一点还是正面因素”。

#在房地产市场火热的2年前，位于首尔江西区、通过“梗尽全力”（영끌，指借到极限置业）的30多岁B某，如今因持续加息，住房抵押贷款利率已升至6%区间。每月支出的利息负担沉重，还担心利率再次上升，正打算转换为固定利率产品时，听到了推出免中途偿还手续费的特例住房公积贷款的消息。B某表示：“本来即便付手续费也打算转换，没想到没有手续费，心里轻松多了”，“会与商业银行利率进行充分比较后再做决定”。

在高利率时代，为房地产市场的刚性需求群体和“梗尽全力族”提供支持的特例住房公积贷款即将推出。以最低年利率3.75%购买价格在9亿韩元以下的住房时，最多可贷款5亿韩元，而且没有收入限制。政府甚至打开了在大规模放宽房地产监管后仍未松动的总债务本息偿还比率（DSR）闸门。新婚夫妇或社会初入职场者等可享受优惠利率，特例住房公积贷款有望成为他们实现自有住房的机会。

◇为“梗尽全力族”推出特例住房公积贷款…无收入限制最高可贷5亿韩元= 特例住房公积贷款的申请受理将于本月30日开始。本次新推出的特例住房公积贷款，是将现有住房公积贷款、安心转换贷款、合格贷款等三种政策性按揭产品整合而成。由于是新推出的政策性贷款，优惠力度也相当破格。

可贷款的住房价格上限为9亿韩元。现有住房公积贷款仅在购买6亿韩元以下住房时才能申请，因此在房价较高的首都圈，相比地方实效性偏低。随着贷款门槛降低，刚性需求者在住房选择上的空间也随之扩大。

贷款额度也增加了近40%。现有住房公积贷款最多可贷3.6亿韩元，而特例住房公积贷款则可贷至5亿韩元。尤其是免除适用对所有金融机构贷款本息偿还比例进行考量的总债务本息偿还比率（DSR），是其一大优势。目前，对贷款超过1亿韩元的借款人适用DSR 40%的监管。

◇高于预期的利率成变量…适用优惠利率时最低为3.75%= 但在贷款时，最重要的标准——利率，有必要与市面上的商业银行进行细致比较。特例住房公积贷款利率并未像市场预期那样低，再加上尽管近期基准利率上调，但商业银行的住房抵押贷款利率却呈下降趋势。特例住房公积贷款利率方面，若住房价格在6亿韩元以下或夫妻合计年收入在1亿韩元以下，则为4.65%~4.95%；若住房价格超过6亿韩元或收入超过1亿韩元，则为4.75%~5.05%。鉴于KB国民银行、신한银行、하나银行、우리银行等四大商业银行的浮动利率住房抵押贷款利率为4.780%~7.410%（截至本月13日），在利率下限方面差距并不大。

不过，特例住房公积贷款在满足部分条件的情况下，最多可将利率下调0.9个百分点。通过电子签约可享受0.1个百分点优惠，对低收入青年、社会关爱群体、新婚家庭和未售出住房给予0.80个百分点优惠利率时，利率最低可降至3.75%。

所幸的是，特例住房公积贷款不仅在从现有住房抵押贷款转换时可免除手续费，在中途还款并转换至其他产品时也免收手续费。这意味着即便已办理特例住房公积贷款，将来仍可获得条件更优的商业银行住房抵押贷款。金融委员会表示：“这是为了帮助普通民众和刚性需求者实现自有住房，并通过降低贷款利率波动风险等，改善家庭负债的质量结构”，“将对无房者的购房资金、拥有一套住房者的置换贷款及返还全租金，以及为换房而暂时持有两套住房者的资金需求提供支持”。

◇全国每5套房中有4套在9亿韩元以下…在首尔比例最高的是诺园区= 在全国范围内，可获得特例住房公积贷款支持的公寓约占整体的五分之四。根据Real Estate R114的数据，全国市价在9亿韩元以下的公寓占整体的79.8%。在首尔，9亿韩元以下公寓占比依次为：△诺园区（80.8%）△道峰区（79.6%）△中浪区（78.0%）△衿川区（75.6%）△江北区（73.9%）△九老区（65.2%）△冠岳区（54.6%）△恩平区（51.7%）。

随着特例住房公积贷款实施，新纳入政策性金融支持对象的6亿~9亿韩元公寓在全国占比为19.5%，在首都圈为27.2%。在首尔，这一比例为25.6%。

本次调查由Real Estate R114对全国纳入市价调查对象的571万户公寓的市价进行测算，按△6亿韩元以下 △6亿~9亿韩元 △超过9亿韩元等价格区间计算各区间公寓占比的方式进行。9亿韩元以下公寓按地区划分的占比为：△首都圈67.9% △地方98.9%。

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Real Estate R114研究团队负责人Yoon Jihae表示：“由于特例住房公积贷款没有收入限制，又不适用DSR监管，预计将受到正在为自有住房烦恼的刚性需求者的关注”，“对于暂时持有两套住房者而言，在以处置原有住房为条件的情况下也可适用该贷款，这可能会对不仅是首尔，在首尔以外地区积压的9亿韩元以下急售房源的交易增量产生影响”。

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本报道由人工智能(AI)翻译技术生成。