9日14小区74㎡成交价10.2亿韩元
即便有重建利好 房价跌势仍在持续
4月将决定是否延长土地交易许可区
[亚洲经济 记者 Lim On-yu] 在被指定为土地交易许可区的首尔阳川区木洞新市街公寓中，出现了新年首笔实际成交价。尽管这是在重建安全性鉴定标准修改后、项目已获确定的小区，但短短4个月成交价暴跌了4亿韩元。政府为缓解严重的交易“冰封”，正放宽各类贷款与税制监管，但主要重建小区的下跌走势仍难以轻易扭转。
16日据国土交通部实际成交价公开系统显示，木洞新市街14小区专用面积74㎡户型于本月9日以10.2亿韩元成交。这是首尔市因担忧投机过热而将其指定为土地交易许可区的木洞新市街公寓中，今年登记的首笔实际交易。在土地交易许可区进行不动产交易，必须获得主管区厅厅长的许可。
该笔交易的实际成交价比上一笔、即去年9月的14.2亿韩元低了整整4亿韩元，一次性暴跌近30%。与2021年10月创下的最高成交价16.8亿韩元相比，价格下跌了6.2亿韩元。
木洞新市街14小区因政府合理化安全性鉴定监管，于本月9日从有条件重建改为确定重建，因此市场冲击更大。随着重建最终敲定，小区可以立即推进指定整备区、成立重建组合等正式项目程序。加之阳川区因政府解除调控地区指定，住房抵押贷款比率（LTV）已从50%提升至70%。
新亭洞A房地产中介事务所相关人士表示：“电话咨询行情的人是多了，但既因为原有住房出手困难，又因土地交易许可制度导致无法进行‘差价投资’，所以交易很难顺利达成”，“虽然随着重建确定，急售房源或许会被消化，但这类房源本身也不多。”
难以轻易扭转的重建市场氛围，在另一处土地交易许可区汝矣岛也可见一斑。首尔永登浦区汝矣洞示范公寓79㎡户型于本月9日以15亿韩元成交，比上一笔、也是最高价成交的2021年10月的20.1亿韩元低了5.01亿韩元。此前该公寓在拍卖市场上也曾遭到冷遇。示范公寓118㎡户型去年11月以20.16亿韩元上拍，但流拍。即将于本月18日以最低价16.128亿韩元再次拍卖，与上一笔2021年12月20亿韩元的实际成交价相比，价格下跌约4亿韩元。
尽管政府近期大规模解除首尔调控地区指定，并推进全方位监管放松以鼓励激活交易，但在持续的高利率环境下，不动产市场买盘迟迟难以回升。尤其在木洞、狎鸥亭、汝矣岛等主要重建小区，由于“土地交易许可区”这一高门槛存在，交易“断崖”现象尤为严重。在土地交易许可区内，禁止带全租的买卖交易，购房者还被强制要求实际居住2年。
主要重建小区土地交易许可区的指定期限截至今年4月27日。若首尔市决定延长土地交易许可区指定，需在4月中旬召开城市规划委员会，提交延长方案。相反，若决定解除该指定，则无需提交议案，待期限届满，相关监管将自动解除。
虽然不动产交易“断崖”问题十分严峻，但由于土地交易许可区几乎是阻挡投机性需求流入的唯一手段，预计首尔市方面的两难将进一步加深。Yang Ji-young Yang Ji-young R&C研究所所长表示：“即便土地交易许可区被解除，在高利率环境下，市场格局也未必会发生根本性改变，但对首尔市而言，取消阻挡投机需求流入的唯一安全阀，恐怕会感到负担沉重。”KB国民银行首席不动产专业委员 Park Won-gap 称：“如果房价持续下跌，为防止市场硬着陆，除了讨论是否解除许可区之外，也可以考虑缩小许可区范围等方案。”
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