[是是非非]房地产政策失败酿成全租诈骗

by Jung Doohwan

Published 13 Jan.2023 11:00(KST)

[亚洲经济郑斗焕内容经理] 首尔禾谷洞等中低价别墅密集地区接连发生的全租诈骗案件，正将承租人推入恐惧之中。被称为“别墅王”的全租诈骗犯有组织地大量收购别墅、公寓式办公楼后对外招租，再以此为抵押贷款后失踪等手法，制造了数百名受害者。一些房东甚至被曝死亡，导致相当一部分承租人连保证保险等救济也难以获得。

“别墅王”事件的直接导火索是《住宅租赁保护法》的漏洞。全租金优先受偿权的效力自取得确定日期的“次日”起才发生，他们就利用这一点，在此之前先行贷款，这是典型手法。

必须指出的是，错误的房地产政策为大规模全租诈骗得以实施提供了市场条件。

从KB国民银行的统计来看，在倾泻出史上最严厉房地产调控的文在寅政府5年间，首尔地区住宅全租价格上涨了27.5%。当然，这只是平均值。个别地区、小区的体感涨幅远远高于这一水平。

进一步推高市场不安的，正是2020年8月，当时政府与执政党不顾专家反对强行推进的“租赁三法”。租赁三法在短时间内，不仅大幅推高了首尔中心区公寓的全租与月租价格，也急剧抬升了郊区联排、多户住宅的全租与月租价格，加剧了居住不安。

尤其是短期内全租价格的陡升，提高了联排、多户等中低价住房交易市场的风险性。买卖价与全租价差距急剧缩小，为组织化全租诈骗滋生提供了土壤。由于可以将投资额降到最低，市场环境使得不需投入大笔资金就能一口气买下数百套别墅成为可能。

这一点也可从统计数据中得到印证。KB国民银行的统计显示，文在寅政府上台的2017年5月，公寓全租价格对比买卖价格的比率为73%，而仅仅5年后的去年5月就骤降至54.7%。这并非全租价格下降，而是买卖价格急剧上涨所致。相反，在同一时期，联排住宅的全租价对比买卖价比率则从69.9%微幅变动至69.6%，几乎没有变化。

以租赁三法为代表的房地产市场监管，其负面效应至今仍在持续。受害并不局限于极端的“别墅王”诈骗案例。

随着利率上升和经济衰退导致住房市场急剧冰封，当前全租与月租市场正经历与价格暴涨期不相上下的后遗症。人为压制价格反而刺激了市场恐慌心理，引发非理性全租价格暴涨；过度泡沫出清的过程同样并不顺利。房东因无力筹措返还给承租人的全租保证金而叫苦不迭，承租人则因无法按时搬家而束手无策。

租赁三法并非毫无正面效果。事实上，相当多的承租人确实享受到了在4年间无须承担剧烈涨价压力即可居住的好处。尽管如此，将过重负担单方面施加于一方的法律，仍然违背了比例原则。由非正常价格波动所导致的市场不安因素依然存在。

对市场造成扭曲的过度价格管制，以及严重侵害合同当事人之间自治的租赁三法，无论如何都应进行修改与完善。