[追踪全租诈骗实况]①夺走生活空间的“全租诈骗”

Published 16 Jan.2023 06:00(KST)

Updated 04 Feb.2025 20:48(KST)

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伪装成富裕阶层的有组织诈骗横行
公寓村一片狼藉，二三十岁一代血本无归

编者按宪法中虽有于1981年制定的《住房租赁保护法》，但全租诈骗每年仍发生数十乃至数百起。这说明制度装置十分薄弱。每当全租诈骗问题爆发，就会出现要求修订制度的呼声，但往往只是昙花一现。其结果终于在2023年1月集中爆发。《亚洲经济》走访了因全租诈骗而饱受痛苦的受害者，倾听他们的故事，并深挖加害者恶毒的作案手法。

[《亚洲经济》记者 Cha Wanyong] 2014年7月。仁川中区新兴洞一名全租诈骗受害者 Son某（45岁）离世，留下妻子和两个子女。他选择了自焚这一极端方式。对于作为社会弱者的 Son的悲惨遭遇，人们感到愤怒，政府也承诺要修订全租制度，绝不再让这样的悲剧重演。

自那以后八年多过去了，一切却毫无改变。虽然出现了一些建议性条款，但实效微乎其微。相反，近几年持续的房价暴涨反而成为全租诈骗盛行的机会。随着“住房是资产增值渠道”这一认识普遍化，对住房投资被视为理所当然，骗子等人趁机伪装成投资者、资产家，展开有组织的诈骗行径。

首尔江西区禾谷洞等中低价别墅密集地区接连发生全租诈骗犯罪。照片为禾谷洞一带全景。

近期引发问题的所谓“别墅王”“建筑王”“别墅之神”等人实施的全租诈骗案件就超过6300套。如果再加上其他数十、数百起案件，目前已曝光的全租诈骗约达8000套。仅被抓获人员就有844人，其中83人被拘捕。

尚未浮出水面的全租诈骗更是多不胜数，受害规模究竟有多大，甚至难以预估。尤其是《亚洲经济》在此次全租诈骗深度采访过程中，还发现了尚未被外界知晓的疑似全租诈骗案例。首尔大学街附近一处城市型生活住宅（单间）共32套，全部被发现存在分销诈骗或全租诈骗受害迹象，相关情况已通报首尔市民生侵害犯罪举报中心。

◆沦为全租诈骗猎物的“别墅村”居民＝被用于全租诈骗的住房类型大多是新建别墅或多户住宅。由于行情信息不透明，再加上打出“新建”“全配套”等优惠噱头，很容易吸引承租人。

目标区域多为新建别墅或多户住宅密集、价格较低且需求旺盛的地段。首尔江西区禾谷洞、仁川弥邱忽区崇义洞·朱安洞、富平区富平洞等都符合这一条件。根据住房城市保证公社（Housing and Urban Guarantee Corporation，HUG）掌握的“前30位全租保证金返还保证重点管理地区”统计，截至去年11月，禾谷洞发生的全租金未返还事故为737起，远居首位。其次是仁川富平区富平洞（189起）、仁川弥邱忽区崇义洞·朱安洞（160起）、首尔阳川区新月洞（157起）、全罗南道光阳市（131起）等地，相关保证事故也均超过100起。

在全租诈骗案件最多的江西区禾谷洞，公寓比例仅为14.7%（1万2666户）。禾谷2洞有95.4%、禾谷4洞92.5%、禾谷本洞94.1%、禾谷8洞93.5%的居民居住在非公寓住宅中。

仁川富平区富平洞和弥邱忽区崇义洞·朱安洞属于典型的老城区，新建建筑由于难以与周边进行价格比较，被骗子加以利用。因此，被用于全租诈骗的住房大多是新建别墅或同一小区内的公寓。名义上是公寓，实质上却是城市型生活住宅。

全租诈骗犯罪正是钻了短期内全租价格急剧上涨这一房地产市场环境的空子。尤其是那些资金不足以承租公寓全租的人群，成了主要受害者。

全租诈骗受害者 Kim Jiyeon（33岁）表示：“我原本在天安上班，后来被调到首尔工作，于是在禾谷洞找全租房。之前在天安居住的公寓全租是1.2亿韩元，用这笔钱在首尔根本找不到公寓。”她接着称：“到处打听之后，最终只好在禾谷洞承租了一套别墅全租，结果遭遇了诈骗。”

全租诈骗主要利用的是“夹带租客买房”的差价投机手法。犯罪团伙集中收购那些全租金与房价比重较高或尚未形成成交价的新建别墅，再动用法人、挂名代表、房地产中介、公关中介等力量，有组织地运作。

◆全租诈骗受害者中七成是二三十岁群体＝全租诈骗受害者中，二三十岁世代占比过半。这被解读为首尔高房价与单人家庭增加趋势的综合反映。同时，去年利率大幅上升，青年群体的偿还负担激增，也被视为原因之一。以2021年底为基准，在全租贷款余额中，浮动利率占比高达93.5%，很可能直接承受了加息带来的冲击。

国土交通部对去年9月28日至11月30日期间提交到全租受害支援中心的687件疑似全租诈骗受害案例进行分析后发现，在受害者年龄段中，30多岁（50.9%）和20多岁（17.9%）合计占68.8%，40多岁占11.3%，50多岁占6.6%。

此外，从住房城市保证公社（HUG）公布的“重点管理多套房债务人现状”中也可确认，全租诈骗正集中发生在“二三十岁别墅承租者”身上。该统计将那些因未返还全租金而由HUG代为偿还（代位清偿）达3次以上、且未回收金额在2亿韩元以上的房东未返还案例进行分类。结果显示，去年全租诈骗受害承租人中，每4人就有3人是二三十岁世代。

根据韩国住房金融公社（Korea Housing Finance Corporation，HF）数据，截至去年10月底，在全租资金保证加入者中，因无法向银行偿还全租资金而由住房金融公社代位清偿的金额为2675亿韩元（5564件）。其中，超过一半、即56.84%（1520亿韩元）是二三十岁世代所借。二三十岁世代所占比重在2020年前还维持在40%出头，但在2021年急剧攀升。

问题在于，今年由于基准利率上调带来的贷款利息负担与房价下跌叠加，引发“空壳全租”（指房价不足以覆盖贷款和全租金）的情况，导致全租资金受害极有可能持续扩大。

根据共同民主党议员 Park Sanghyeok 从住房城市保证公社（HUG）获取的资料，在加入房东保证保险的70万9026户住房中，有54%被认定为房东负债率超过80%的“空壳住房”。

所谓负债率，是将房东的住房抵押贷款等担保权设定金额与全租保证金相加，再除以房价所得出的数值。若这一比例超过80%，即便处置房屋，承租人也可能无法全额收回保证金，因此被称为“空壳住房”。