“下个月就得退全租押金”……房东为找不到新房客而心急如焚
[亚洲经济 记者 Cha Wanyong] #1. 在首尔拥有2套公寓和2套办公型公寓的多套房持有者A某（53岁）最近几乎睡不好觉。通过“差价投资”购房，住房抵押贷款和信用贷款都已接近极限。眼下下个月就得把首尔阳川区K公寓的全租押金退给房客。他已将全租价格从4.7亿韩元下调到3.5亿韩元，下调了1.2亿韩元，并同时在出售该房，但几乎没有人来看房，这种情况已经持续4个月了。A某最近忙着向身边熟人借钱，焦头烂额。
#2. 在京畿道光明居住、在仁川拥有一套全租公寓的B某（42岁），最近请了年假在附近房产中介一带来回奔走。目的是先出售光明和仁川两套公寓中能先卖出去的那一套。由于有观点认为房价还会进一步下跌，加之2月底到期的仁川公寓全租完全看不到租出去的迹象，他才作出这一决定。他已将原本2.5亿韩元的全租价格降到1.7亿韩元，但周边全租行情已跌至1.5亿韩元，即便如此，市场上全租房源仍在不断积压。
![以首尔为首的首都圈地区正出现“倒挂租金难”现象。照片为在首尔市内大量挂牌急租房源的一家房地产中介门店。 [图片来源=联合新闻社提供]](http://www.asiae.co.kr/news/img_view.htm?img=2022052210302975514_1653183028.jpg)
房东找不到承租人的“逆全租难”情况正在接连出现。这是利率飙升、房价下跌、大量新房集中入市等多重因素叠加的后果。急于退还全租押金的房东，尤其是通过差价投资持有多套住房的人当中，既把已出租的房源挂盘，也把自己居住的公寓挂牌出售的情况并不少见。
从房源增加、成交量减少等指标可见的逆全租难
据首尔不动产信息广场8日消息，上个月首尔公寓全租成交量为7405件。与1年前即2021年12月1.2621万件的全租成交相比，减少了41%。京畿道（京畿道不动产门户）的公寓全租成交在同一期间也减少了36%（从1.7057万件降至1.0983万件）。
相反，全租房源却在急剧增加。根据房地产大数据公司Asil截至7日的登记统计，首尔公寓全租房源为5.5287万套。自2020年开始统计全租房源以来，这是最大规模。与1年前（2022年1月7日）的3.1376万套相比，增加了76.2%。京畿道情况更为严重，同期全租房源激增124%（从3.0566万套增至6.8326万套）。
供应过剩而需求乏力，导致价格也快速下跌。根据Real Estate R114的统计，去年全国公寓全租价格变动率为-2.79%，时隔4年重新转为下跌。尤其是自2008年以来一直呈上涨趋势的首尔公寓全租价格，去年骤降5.45%，成为逆全租难的中心。
在房价狂飙的2020年和2021年盛行的差价投资，成为引发逆全租难的决定性因素。当时仅承担买卖价与全租价差额就购入公寓的差价投资者，如今因全租价格较买入时下跌，在筹措押金差额方面面临困难。
据国民力量党议员Kang Daesik从韩国不动产院获取的不动产交易申报资料显示，2021年在首尔，资金筹措计划书中住房抵押贷款与租赁保证金之和超过房价100%的申报有6990件。较2020年的2258件增加了3倍以上。
全租临近到期 房东同时推进全租与买卖
全租到期临近的相当一部分差价投资者，因为逆全租难导致资金链受阻，最终只能将房屋以急售形式抛出。首尔江西区C房地产中介代表表示：“从去年下半年开始，每天都有好几通房东打来电话询问是否可以急售处理”，“他们大多是面临全租到期的房东，由于全租房租不出去，只好打算通过出售房屋来解决问题”。
仁川D房地产中介代表称：“从去年年底开始，同时推进全租和买卖的房东明显增多”，“他们大多数是在4年内购房的差价投资者，如今全租到期临近却找不到承租人，同时贷款利息压力又很大，因此想尽办法要把房子处理掉”。
与此同时，随着逆全租难日益严重，前往法院的承租人也在增加。房东在未能筹到退还给承租人的保证金的情况下就迎来合同到期，由此引发了相关现象。根据大法院（最高法院）资料，去年首尔租赁权登记命令申请件数为4822件，较2021年的3226件激增49.4%。
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