[是是非非]为何需要“特别对策”来防止房地产硬着陆

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在对房地产硬着陆的担忧不断加剧之际，此前沉重压制市场的“铁钉式”严厉监管将被大幅解除。政府将取消部分调控区域和预售价格上限适用区域，并大幅放宽转售限制期限。还将废除预售后实际居住义务，取消12亿韩元这一预售价格担保标准。尽管谨慎论仍然潜伏在政策基调之下，但政府显然正试图通过刺激几乎冻结的购房心理，积极展开“保经济”攻势。

这与政府成立后相当一段时间里似乎“欢迎房价下跌”的姿态可谓判若两人。实际上，政府此前一直将一系列房价下行走势视为“正常化过程”，只是反复表示“正在监测当前情况”。当然，并非完全没有提出对策，但对已经彻底冰封的市场心理几乎起不到作用。原因在于，迄今为止政府的放松监管多半是观察市场脸色后跟随出台，带有明显的后置性。

也有部分舆论认为，房价还应进一步下跌。但问题在于下跌的速度。现任政府上台后，仅仅几个月时间，房价就将过去2年间的涨幅全部吐回，出现暴跌。这样的房价暴跌，即资产价值的急剧缩水，对我国居民家庭而言无疑是致命打击。韩国是全球罕见的“房地产中心型国家”。在发达国家，金融资产在家庭总资产中占比较高，而我国资产则过度集中在房地产上。韩国银行数据显示，截至2021年，我国家庭资产构成中，房地产占64.4%，金融资产占35.6%。在资产价值下跌的同时，负债却水涨船高，最终导致消费触底。

第二轮冲击则是对建筑公司的连环倒闭担忧。随着住房认购市场彻底冰封，预售率骤降，资金链枯竭，房地产项目融资的不确定性也在上升。建筑企业的风险又会向金融机构传导，形成恶性循环。去年9月底，房地产金融风险敞口（暴露于损失风险的金额）达2696.6万亿韩元，相当于名义国内生产总值（Gross Domestic Product）的125.9%。较新冠疫情暴发前的2019年底增加了649.1万亿韩元（31.7%）。

新年已经到来，但房地产市场依然一片阴霾。去年被称为“史上最严重”的房地产暴跌行情仍在持续，看不到底部。房价动辄下跌数亿韩元，短短几个月就“腰斩”的哀叹，如今已不再只是个别地区的声音。随着市场本身彻底冻结，住房成交量也跌至此前的一半水平，未售出库存接近6万套。

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关于房价将继续下跌的预期也早已不再新鲜。对于今年房价走势，韩国建设产业研究院预测将下跌2.5%，住房产业研究院则预计下跌3.5%。还有调查结果显示，10名市民中有8人预期今年房价会下跌。在此背景下，趁着不安情绪的空隙，各类“全租诈骗”愈演愈烈，将整个市场推向大混乱。有观点指出，要彻底扭转对任何药方都“百药不效”的市场心理，亟须采取大胆的冲击疗法。美国历史上前无古人的四届总统Franklin D. Roosevelt推行的“新政”，虽然不断被批评为“左派政策”，但最终不也使在大萧条中倒下的美国经济重回复苏轨道吗？

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