[时论]混乱的住房市场，更需耐心

Published 03 Jan.2023 14:47(KST)

今年住房市场将走向何方？自去年下半年起，加息浪潮在冲击虚拟资产、股票、债券之后，也开始对房地产市场产生前所未有的影响，韩国住房市场去年全国房价下跌了6.5%。首尔同样在去年出现下跌，将2021年的全部涨幅悉数吐回，这意味着在2021年购买首尔住房的人全部进入账面亏损区间。考虑到包括住房抵押贷款在内的家庭信贷创下历年最大增幅，高企的利息负担叠加跌破贷款本金的公寓价格，正使家庭的痛苦进一步加剧。今年令人担忧的是，这一趋势可能会进一步放大。

市场由上涨转为下跌，与其在2020～2021年转为超强势时一样，根源都在于利率。预计今年加息的追加幅度将小于去年，但利率水平依然偏高。由于今年高利率浪潮仍在持续，市场将延续疲弱态势的观点颇多，尤其是“逆全租”现象预计将进一步加剧，因为全租市场的跌幅比买卖市场更为陡峭。

要理解逆全租，必须先回顾“全租大乱”。从2020年8月租赁法修订，到因新冠疫情导致零利率流动性扩张的2021年12月，这一阶段就是全租大乱时期。此后，急剧加息与全租价格下跌同时出现，因此预计从全租大乱发生两年后的2022年8月至2023年12月，将是逆全租集中爆发的时期。房东与房客之间的矛盾今年也将进一步加深，全租制度本身也将引发更大的争议。尤其是在当前因高利率导致全租价格下行的过程中，预计会出现全方位的逆全租，市场参与者不得不在相当严酷的环境中艰难前行。

在这样的市场环境下，政府的角色也愈发重要。政府在去年上半年之前，整体上还认同“房价被高估”的判断，但自下半年起跌幅开始明显扩大，政策便转向“托市”。政府政策的真正转折点出现在12月21日。此前以实际居住需求者为中心的扶持措施难以扭转市场低迷，政府于是开始公布一系列旨在动员多套房持有者投资需求的政策。

不过，为吸引多套房持有者的投资需求而过度扩大激励，势必引发争议，因此政府作出了相应的界定：将拥有3套及以上住房者认定为实质性多套房持有者，并在设计上使其在取得税、持有税、转让所得税等方面的监管负担得以维持。同时，通过恢复住房租赁事业者制度，仅在纳入该制度框架的情况下，才使3套及以上住房的税负与监管压力有所减轻。且不论这一制度架构是否恰当，政策本身仍存在令人遗憾之处。由于部分制度在2020年7月以后被废止，政策的连续性难以保障，且围绕制度成效的争论也一直存在。最终，这一对策能否产生实质影响，恐怕要等到讨论住房租赁事业者制度的2月国会之后才能见分晓。

尽管如此，预计政府仍将持续推出托市政策。如果市场低迷持续，最终甚至可能出台与2014年9月、实质上相当于宣布暂停住房供应的对策相当力度的刺激方案。在利率稳定成为必要前提的情况下，今年市场走势的关键在于政府将把托市政策的力度开到何种程度。

事实上，资产价格本身的涨跌与实体经济并无直接关系，只会改变人们的情绪与账面盈亏，而账面盈亏并不具有经济实体。但房地产价格下跌导致建设景气萎缩，则会对经济产生实质影响。出现滞销房源、开发商破产，建筑公司因“责任完工”风险上升而融资受阻，进而受到严重冲击，最终波及银行体系，这是最为恶劣的情景。