首尔江南区清潭洞一带的公寓景象。联合新闻提供

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公寓市值总额是指特定小区或区域内所有公寓买卖价格的总和。在首尔公寓市场中，以江南3区（江南·瑞草·松坡）为首的所谓“汉江带”区域市值总额明显上升，而外围地区的市值总额则在减少，首尔内部房地产市场两极分化愈发明显。

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根据5日房地产研究机构Real Estate 114提供的“首尔市各自治区公寓买卖市值总额”资料，截至今年4月，首尔整体公寓市值总额为1689万4981亿韩元。与2023年12月的1630万176亿韩元相比，4个月间增长3.64%，金额上增加了59万4805亿韩元。其中，江南3区市值增量合计为42万131亿韩元，占整体增幅的70.8%。

江南区在此期间从286万7428亿韩元增至303万1334亿韩元，增加了16万3906亿韩元。自Real Estate 114开始编制统计以来，江南区首次开启了首尔自治区中公寓市值总额突破300万亿韩元的时代。按月均计算，市值总额每月增加超过4万亿韩元。松坡区也从200万5865亿韩元增至213万5176亿韩元，增加12万9311亿韩元；瑞草区则从192万3291亿韩元增至205万205亿韩元，增加12万6914亿韩元。从涨幅看，瑞草区（6.59%）、松坡区（6.45%）、江南区（5.72%）分列首尔地区第1至第3位。同期首尔公寓整体市值总额中，江南3区所占比重也从41.7%上升至42.7%，提高了1个百分点。

继江南3区之后，城东区（4.02%）、江东区（3.47%）、龙山区（3.40%）、麻浦区（3.01%）等毗邻汉江的区域市值涨幅也纷纷跻身前列。这些区域都濒临或紧邻汉江，被称为“汉江带”，显示出依托汉江的区位溢价正在强力发挥作用。其后是阳川区（2.98%）、铜雀区（2.95%）、钟路区（2.77%），共同构成“前十名”。阳川区、铜雀区和钟路区的共同点在于，距离传统市中心商务区（Central Business District）或汝矣岛商务区（Yeouido Business District）较近。

相反，被称为“老道江”（芦原·道峰·江北区）和“金冠区”（衿川·冠岳·九老区）的首尔外围地区中，除冠岳区（0.35%）外，其余区域市值总额悉数下降。衿川区（-1.07%）的市值总额从13万1848亿韩元降至13万440亿韩元，跌幅居首；其后依次为江北区（-0.62%）、道峰区（-0.47%）、芦原区（-0.24%）、九老区（-0.06%）、中浪区（-0.05%），均呈现负增长。在首尔25个自治区中，有6个区出现市值下滑。这些地区的新建公寓占比较低，在学区、交通、生活基础设施方面竞争力不足，且在重建、再开发等整备项目的推进力度上也明显弱于江南地区，这是其共同弱点。其中，道峰区（27万9777亿韩元）与江南区之间的市值总额差距约为11倍。

Koh Jongwan韩国资产管理研究所所长表示：“首尔公寓市值两极分化不仅是房地产市场的问题，更是社会整体收入两极分化向居住领域转移的结果”，“随着需求集中于具备教育、文化、交通、绿地、医院等所谓‘完美区位’的地区，以江南圈、龙山等核心区域为中心的市值上涨尤为突出。”他补充称：“这种现象在美国、日本等发达国家城市也普遍存在，首尔似乎也正在走上同样的轨迹。”