不是只有江南在涨…外环区域正拉升首尔房价

by Jung Doohwan

Published 30 Mar.2026 17:13(KST)

江北14个区公寓价格恢复到2022年1月水平
全租供需指数持续恶化…月租与全租房源几近枯竭

受外缘地区房价上涨势头带动，首尔汉江以北14个区的公寓平均销售价格已恢复到2022年1月水平。

30日，KB国民银行发布的月度住宅价格动向显示，本月首尔江北14个区的公寓买卖价格指数为100.3，比上月上涨1.7点。

江北14个区房价全线上涨……瑞草·松坡也未下跌

公寓买卖价格指数以2022年1月（100）为基准，将价格变动以指数形式表示。江北14个区的相关指数自2022年8月录得100.1后跌破100，到2024年5月一度跌至87.7。此后连续19个月保持上涨势头，终于重新站上100点。

在江北地区，14个区的指数较上月全部上涨。根据韩国不动产院统计，本月进入价格下跌区间的龙山区，在KB国民银行统计中却从2月的122.7升至124.6，上涨1.5%，显示出政府统计与民间统计之间的差异。

汉江以南11个区的公寓买卖价格指数则从上月的113.3升至本月的114.6，上涨1.3点。在此期间，江南3区中只有江南区从128.2小幅回落至128.0，▲瑞草区（122.2→122.7）、松坡区（127.2→128.0）的价格均有所上涨。

首尔公寓价格上涨主要由▲江北区（90.1→91.5）▲芦原区（86.1→87.7）▲城北区（94.6→97.1）▲冠岳区（98.0→100.3）▲九老区（93.2→94.7）▲永登浦区（112.8→115.2）等外缘地区带动。分析认为，由于规避政府贷款管制，实际购房需求集中于总价不超过15亿韩元的中低价住宅，推高了这些地区的房价。

房源“消失”叫苦不迭……租赁房几近枯竭

全租与月租市场的供需失衡正呈加剧趋势。

尤其是首尔地区的全租供需指数持续恶化。自去年4月录得136.4后，该指数一路大幅攀升，3月飙升至172.4。较2月的166.8猛增5.6点。全租供需指数是在100的基础上，加上“供应不足”比例，再减去“供应充足”比例得出的数值。以100为基准，数值越高，意味着市场上“供应不足”的比例越高，最大值为200。

江北14个区的全租供需指数从上月的178.5升至182.2，江南11个区也从156.4升至163.6。相对中低价住宅占比较高的江北地区，全租供应短缺情况尤为严重。

根据公寓综合信息平台Hogangnono截至30日的在售房源搜索结果显示，在新城公寓密集分布的城北区吉音洞，包含全租和月租在内的房源仅有18件。即便如此，其中11件也集中在Raemian Gireum Centerpiece、Lotte Castle Classia等两个小区，其余大部分小区几乎查无任何租赁房源。

被视为九老区一带代表性居住区的新道林洞，租赁房源也仅有6件。考虑到新道林洞内共有21个小区，相当于平均每3个小区才有1件房源。