“继承的房子？我可不会住那片区”……年轻人纷纷逃离市中心[13万空置房报告]③

by Lee Jieun

Published 23 May.2025 07:00(KST)

Updated 27 May.2025 07:29(KST)

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中小城市老城区空置房激增
人口减少叠加重建流产
“城市换乘”加速老城区衰退
应分享新城区开发收益

编辑者注“1万7603户”。这是首尔和京畿·仁川无人居住的空置住宅数量。如果扩大到全国范围，这一数字增加到13万4009户。在被认为住房供应不足的市中心地区，空置房的数量正逐步增加。市中心的空置房很快就会变成废弃屋。房屋的形体尚在，却已成无法居住的“僵尸住宅”。尤其是这类空置房一旦出现，就会像传染病一样蔓延。空置房的扩散会制造治安死角，批量产生“幽灵村”。《亚洲经济》将通过5期报道，聚焦席卷首尔和中小城市的空置房问题，并提出对策。

“前面那栋房子，房主老人去世已经有些年头了。听说子女继承了，但已经空置好几年了。”

仁川弥邱忽区住宅区内一栋破败不堪的房屋被长期弃置。尹东柱记者供图

本月19日，记者来到仁川弥邹忽区朱安4洞。一名七十多岁的居民指着一栋独立住宅，咂舌感叹。由于长期无人打理，住宅栏杆上缠满了电线。当地居民称，该建筑自2020年起就一直处于空置状态。当地住宅组合为获取居民同意书，多次尝试联系现任所有者，但始终联系不上。当地住宅组合相关人士表示：“既不打理房子，也没有要出售的意思”，“即便告知若任其闲置将被征税，也完全没有回应。”

空置房并不止这一处。沿着村庄半山腰往上走，一栋3层规模的多户住宅映入眼帘。虽然可供6户人家居住，但大门却被铁链锁死，紧闭不开。记者在村里遇到的一位居民表示：“那栋楼好久没有亮过灯了”，“看上去整栋楼都成了空置房。”

仁川弥邱忽区一带一栋三层多户住宅被闲置。尹东柱记者提供

近期，在广域市和中小城市里，这种形态的空置房不断出现。随着原有市中心人口向配套设施齐全的城市外缘新市中心外流，原有市中心正在被掏空，呈现出类似“甜甜圈”的形态。在首尔，若说是以解除整备项目区域为中心，零星出现空置房，那么在中小城市，则是因所谓的“城市换乘”（居民转投新城市）而大量产生空置房。专家将其定义为“中小城市型空置房”。

人口在减少……雪上加霜的整备项目解除

作为仁川原有市中心的弥邹忽区，也正为不断增加的空置房问题而头疼。根据韩国不动产院的空置房信息平台“空房爱”数据，弥邹忽区共有空置房1022户，占仁川整体的24.5%，为全市最高。其中仅朱安洞就集中有154户。

仁川弥邱忽区一带住宅区景象。各处可见被闲置的空房。尹东柱记者提供

朱安洞居民将空置房激增的原因归结为人口减少。根据行政安全部居民登记人口现况，2015年朱安洞（1～8洞）人口为15万6174人，而到去年已减少至14万4796人，降幅达7.3%。在朱安洞居住了30年的Kim某（75岁）表示：“年轻人都搬到仁川外缘，只剩老人留在这里”，“村里居民的平均年龄段在70～80多岁。”

在这种情况下，整备项目告吹，使空置房进一步扩散。此前，朱安2洞和4洞于2008年被指定为再整备促进地区，但因遭遇经济衰退和居民反对，在20个区块（包括4处存置管理区）中，有10个区块启动了解除整备区程序。目前，20个区块中有4个已从再整备促进地区中解除，10个区块保留为存置管理区。

外地人曾打算将自己为投资而购入的房屋出租，但却没有租客愿意入住这些破旧的房子。Kim称：“山坡上的房子大多建于数十年前，基本都没有化粪池”，“无论开价多低，房子太旧，再加上村里年轻人减少，根本没人愿意来租。”

新市中心开发诱发原有市中心空置房……需通过结合作开发解决

像这样，韩国大多数中小城市目前都在经历与仁川类似的“复合型空置房”问题。随着人口减少，原有市中心衰退，当地便推进整备项目，但最终无疾而终，只留下空置房骤增的结果。

首尔市立大学工学博士Jang Namjong表示：“庆尚北道安东市和江原道春川市等大多数中小城市，都是通过同样的机制产生空置房”，“随着外来人口流入减少，市中心日益荒废，便开始推进再开发，而在这一过程中，一旦地价暴涨，项目盈利性下降，就会导致开发延迟。”

仁川弥邱忽区一处住宅区内，一栋破败不堪的住宅长期被弃置。尹东柱记者供图

专家强调，必须从引发人口减少的根本原因找起，而根源就在于外缘开发。城市外缘过度开发的新市中心，吸走了原有市中心的人口和就业岗位。

以仁川为例，新市中心与原有市中心之间的人口失衡正在加剧。据仁川市介绍，属于原有市中心的东区和弥邹忽·富平·桂阳区，自2000年以来22年间人口持续减少。相反，包括松岛、永宗、青罗国际城市等新市中心在内的自治区，人口则大幅增长。西区人口较2000年增加了22万9232人（67.73%），延寿区增加了12万3933人（47.53%）。中区因永宗国际城市的出现，人口增加了7万5193人（104.51%）。