[实战理财]全租难局延长…租客需同时把握续约权和第三期新城认购

by Choi Seoyoon

Published 13 May.2026 07:00(KST)

Updated 13 May.2026 08:07(KST)

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与其换更好的房子，不如守住现在的家是关键
已开始供应的第三期新城认购同样具吸引力
全租选择入住房源充足的地区更有利
非公寓和公共租赁也应纳入备选方案

住在首尔江北区某公寓的职场人士A某（39岁），再过两个月就要面临全租合同到期。两年前，他以3.2亿韩元承租了一套专用面积59平方米的公寓，而同一小区同一户型的新全租最近成交价已达5亿韩元。若要另找新的全租房，需再多筹1亿至2亿韩元保证金；若继续住在现住房中，又在犹豫是否现在就行使合同续签请求权。房东表示“如果多加一点租金，可以续约”，但他也拿不准，是否有必要把这唯一一次的续签权现在就用掉。

从首尔南山远眺首尔市内的别墅区。Yoon Dongju 记者供图

随着全租难局持续，像A某这样的承租人，盘算变得愈发复杂。根据13日韩国国土交通部实价公开系统数据，今年一季度首尔公寓全租和月租合同中，续签合同比例为46.9%，比上一季度的41.7%高出5.1个百分点。按月来看，1月为45.4%，2月47.8%，3月47.7%，4月47.8%，呈持续上升态势。仅看全租，4月续签合同比例为53.77%，已超过一半。

由于首尔全租房源减少，寻找新的全租房变得更加困难，而签新约则意味着保证金负担大幅增加。诺园区上溪洞一家中介所代表表示：“诺园区原本是新婚夫妇或年轻上班族以全租或月租起步，一边攒钱，一边再迈向购房置业的地区。如今全租价格一次就涨几千万韩元，仍然缺房源，月租在一年之内也上涨了约50万韩元，普通老百姓可去的地方越来越少。”

据房地产大数据平台“阿实”统计，截至12日，首尔全租房源约有1.63万件，比3个月前减少逾20%。月租房源在同一期间也减少了20%以上。全租和月租的选择同时缩减，对承租人而言，与其“搬去更好的房子”，不如把“守住现在的房子”放在优先位置。

“一直省着用，反而可能用不上”……应优先行使续签权

虽然续签合同在增加，但合同续签请求权的使用比例反而在下降。今年一季度续签合同中，使用续签请求权的比例为43.3%，低于去年三季度的51.83%和四季度的47.1%。行使续签权可以把租金涨幅限制在5%以内，并再住2年，但只能使用一次。为此，一些承租人即便眼下接受高于5%的涨幅，也倾向于与房东协商续约，将续签权留到以后再用。考虑到搬家费用、中介佣金、全租贷款负担、子女上学及通勤条件等因素，他们判断，与其另找全租房，不如在现住房中“硬撑”更划算。

不过专家建议，无条件把续签权“省着不用”的策略，可能存在风险。因为续签权并非承租人想用就能随时使用的“牌”。如果房东以自住为由要求终止合同，承租人就难以行使续签权。尤其是非自住的一套房持有者，只要本人实际居住2年，就可以满足转让所得税免税条件，因此2年后房东意向的变化，可能成为重要变量。Woori银行房地产研究实验室室长Ham Youngjin表示：“谁也无法预知房东两年后会做出怎样的选择，也很难通过特别约定来获得绝对保障。在全租难局严重的情况下，与其把续签权留到最后一刻，不如优先行使，以确保当前居住稳定性更为有利。”

要关注第三期新城认购……新全租房优先看“有入住房源的地区”

临近全租到期的承租人，首先要确定是继续留在租赁市场，还是转向购房置业。如果打算继续住在现住房内，且仍保留续签权，就有必要积极考虑是否行使。若新全租价格远高于现有保证金，或在同一生活圈内难以找到替代房源，仅凭行使续签权，就能在至少2年内抑制居住成本的剧烈上涨。

如果从长期看，并不打算一直停留在租赁市场，就需要同步制定认购（摇号买房）策略。今年，包括高阳昌陵、南杨州王宿等第三期新城在内，华城东滩、城南乐生、城南福井等公共宅地房源将正式大量供应。由于适用预售价格上限制度，可在每坪1900万至2000万韩元左右的价格水平上，获得优质地段的预售房源。若持有住房认购储蓄账户，并符合新婚夫妇、首次置业家庭、新生儿出生家庭等条件，就有必要在熬过全租难局的同时，抓住认购机会。

必须寻找新全租房的承租人，应优先关注有入住房源的地区。如果在首尔市内难以找到心仪小区的全租房，首都圈外缘的入驻小区或新建房源集中地区也可作为替代方案。在入驻季开启的地区，房东为招揽承租人，往往会调整全租保证金或月租条件，相对而言，承租人的选择空间会更大。

非公寓与公共租赁也是替代方案

如果在公寓全租市场找不到出路，就应把非公寓或公共租赁也纳入选项。但对于别墅、公寓式办公楼、城市型生活住宅等，需要优先确认是否可以加入全租保证金返还保证以及是否存在优先顺位债权。对于保证金明显高于市价、或房东贷款较多的房源，最好避而远之更为安全。由于韩国土地住宅公社（LH）和首尔住房城市开发公社（SH）等机构提供的公共租赁、收购型租赁会不定期发布公告，因此有必要在全租到期前提前留意相关信息。部分接受月租，也可以成为现实可行的替代方案。在全租贷款利率较高的情况下，与其勉强提高保证金、扩大贷款规模，不如承担部分月租，从总居住成本来看，可能更划算。在这种情况下，不能只看月租金额，还应将保证金增幅、全租贷款利息、管理费、搬家费、中介佣金等全部合并比较。