“公共只能提供6万套…若占九成的民间停摆，首尔住房难题难解”[房地产A to Z]

by Choi Seoyoon

Published 31 Mar.2026 17:58(KST)

国会“激活住房供应”座谈会

有分析指出，李在明政府正加快推进以公共部门为主导的住房供应，但如果占全部供应九成以上的民间部门得不到激活，政府难以实现其供应目标。

31日，在国会议员会馆举行的“为激活住房供应的政策方向座谈会”上，与会者普遍认同有必要扩大公共供应，但同时接连指出，仅靠公共部门难以填补所需供给量。当日座谈会由国会国土交通委员会所属议员 Bok Giwang、Kwon Youngjin、Yeom Taeyoung、An Taejun 共同主办，由韩国住宅协会、大韩住宅建设协会、韩国房地产投资信托协会共同承办。

蔚山科学技术院（UNIST）教授 Kim Jeongseop 表示：“首尔住房供应的九成以上由民间完成。首尔住房缺口高达25万套，但公共对策仅能提供6万套。”他接着称：“如果首尔456个整备项目全部成功，仅净增供给量就约为10万套，超过公共对策的规模。”国土交通部住房整备政策科长 Jo Minu 也表示：“公共整备项目的比重仅占整体的4%，其余约97%都在民间领域。激活公共整备项目固然重要，但激活民间项目则是必不可少的。”

韩国住宅协会产业本部常务 Lee Dongju 指出：“整备项目的根本问题在于项目收益性。提高审批速度的政策已经出台，但改善项目收益性的法案至今尚未出现。”由于缺乏捐赠征收的细化标准，各地方自治团体通过条例各自为政；而通过整备项目建设的租赁住房收购价格也远低于现实水平。Lee 常务还表示：“受伊朗战争影响，建材供应也变得不稳定，可能重演新冠疫情时期那样的工程造价暴涨局面。”科长 Jo Minu 则称：“正在研究多种可以提升项目收益性的方案，其中特别是将9·7住房供应扩充方案立法的《城市整备法》修正案，亟需在全体会议上获得通过。”

31日，在首尔国会议员会馆第二小会议室举行的“为激活住房供应的政策方向座谈会”上，担任主持人的汉阳大学教授 Lee Changmu（中）正在发言。记者 Choi Seoyun

住宅产业研究院住宅研究室室长 Kim Deokrye 主张，在全租房源紧缺、月租负担加重的形势下，应重新强化登记民间租赁的作用。Kim 室长表示：“全租诈骗事件后，制度内租赁需求有所增加，但登记民间租赁存量却在逐年减少。仅靠公共租赁存在局限，民间供应不可或缺。”

有意见指出，为应对全租诈骗而强化的住房城市保障公社（HUG）保证加入条件，正在阻碍别墅等非公寓类住房的供应。大韩住宅建设协会政策管理本部长 Kim Hyeongbeom 表示：“过去法人出租经营者的保证事故率仅为0.3%至0.4%，但目前却与一般收购型出租经营者采用同样的保证方式。由于只认可比原来低20%至30%的价格，经营者不得不返还差额或缴纳现金保证金。”Kim 本部长接着表示：“申请企业重整的案例不断出现，已是项目达到临界点、随时可能爆发风险的危险局面。”

对此，国土部民间租赁政策科长 Jo Seongtae 表示：“将尽快制定改善租赁保证金担保制度的方案。”国土部此前已在《2025年居住综合规划》中表明，将改善作为登记出租经营者加入租赁保证担保基准的住房价格测算方式。

KB国民银行房地产首席专家委员 Park Wongap 建议：“由于建设公寓耗时较长，应当放宽对可立即供应的居住型办公楼等替代性住房的相关监管。”此外，还有意见指出，在公共支持型民间租赁向分户出售转换的过程中，由于价格测算标准不够明确，导致各项目现场纷纷出现混乱。

在座谈会尾声，观众席中有人抗议称“对真正敏感的热点问题缺乏具体回答”，会场一度出现骚动。一名自称从事城市开发项目30余年的经营者拿起麦克风表示：“投入3000亿韩元建设了租赁住房，但10年内只能回收1500亿韩元。在无法实现资本回收的结构下，民间租赁如何可能被激活？”

部分听众还激烈抗议称“难道只是专家之间说说就算了”，议员 Bok Giwang 也出面“灭火”。Bok 议员表示：“国土部对敏感议题刻意回避，发言含糊不清，本应给出更具体的说明。今后将聚焦主要争议点，继续举行追加座谈会。”