[洞见与观点]住房政策的“三大条件”

Published 16 Mar.2026 11:00(KST)

Updated 16 Mar.2026 14:47(KST)

open/close

充分考虑住房特性方能奏效
需与基础设施结合…应重点完善交通
还须改革税制并减少货币供给

李在明政府正全力以赴稳定房价。政府通过对多套住房加重税负来增加住房供应，并试图通过实施住房交易许可制、提高持有税和资本利得税以及强化贷款监管等方式抑制需求，从而稳定房价。然而，要使这些住房政策取得成功，就有必要充分考虑住房本身的特性。

首先，作为必需品的住房，只有与交通、教育、流通等生活基础设施相结合，才能发挥其功能。即便大幅增加住房供应，如果交通基础设施不足，房价也无法稳定。此外，与作为耐久财的土地不同，住房具有非耐久财属性。住房只有在得到持续管理的情况下，才能发挥其应有作用。发达国家公共住房在“贫民窟化”过程中走向失败，其原因也在于这种特性。除了供求等微观因素外，住房还受利率、货币量等宏观经济变量的影响。由于住房属于实物资产，如果预期货币量增加、货币价值下跌，住房需求就会随之上升。住房与税收也密切相关。住房既是居住空间，也是实物资产意义上的投资工具。当提高持有税或资本利得税并调整扣除制度时，实际税负率上升、税后投资收益率下降，从而导致住房需求减少。

近期房价暴涨和两极分化加剧，最主要原因在于不公平的税制。一直以来，政府以住房套数为标准征收持有税和资本利得税。不论住房是否高价、也不论转让差价多少，只要是唯一住房，就一律最多减免、扣除税款80%。其结果是，首尔高价唯一住房的税后投资收益率大幅提高，带动全国范围内对首尔住房的投资需求激增，价格随之暴涨，并向其他地区蔓延。政府应将课税标准从住房套数改为持有住房合计金额，并根据住房价格和转让差价的大小实行差别化减免和扣除比例，以实现公平课税，降低税后投资收益率，从而稳定房价。

比起增加住房供应，更应重视加强交通基础设施建设。首尔住房需求增加的另一原因在于交通基础设施不足。由于从首都圈进入工作地所在的首尔较为困难，迁往首尔的需求不断上升。首尔市内或首都圈的重建项目越多，从首都圈进入首尔就越困难，首尔住房需求将进一步上升，两极分化也可能愈演愈烈。解决之道在于分散对首尔的需求，而这只有在扩充从首都圈进入首尔的交通基础设施后才有可能实现。

为稳定房价，还有必要减少货币量。即便政府通过抑制需求、增加供应来调控住房市场，如果因为降息导致货币量增加，房价仍会走高。利率下降会减轻利息负担，从而增加住房需求；货币量增加导致货币价值下跌，又会推高对房地产等实物资产的需求。货币量不仅会因低利率而增加，也会因政府扩大财政支出而上升。政府有必要削减过度的财政支出，降低货币量增速，以稳定房价。

过度的房价上涨不仅会加剧两极分化，还会引发低生育率和低增长问题。同时，从泡沫破裂可能导致金融不良这一点来看，政府的住房政策尤为重要。当房价过高时，住房作为投资工具的属性会超过其居住功能。政策当局应充分考虑住房的这些特性，改革扣除和减免制度，降低高价住房的税后投资收益率。此外，只有在扩充首都圈进入首尔的交通基础设施、并高效运用财政以降低货币量增速的情况下，住房政策才能取得成功。