狎鸥亭3区地块份额计算：“土地使用权” vs “专有部分比例”

Published 28 Jan.2026 15:40(KST)

现代建设与业主联合会对簿公堂

围绕狎鸥亭3区重建项目中笔地（划分土地的登记单位）份额的计算方式，组合成员与现代建设之间的法律纠纷持续发酵。组合成员一方主张，应当依据《区分所有建筑物法》的立法宗旨，按照专有部分面积比例移转笔地持分。相反，现代建设则以该建筑物是在法律施行之前建成为由，坚持应以土地使用权比例为基准。

围绕狎鸥亭3区重建项目，关于地块持股比例的计算方式，业主联合会与现代建设之间的法律纠纷持续发酵。联合通讯社提供

首尔中央地方法院民事第48部（审判长部长期判事 Kim Dokyun）于1月27日就狎鸥亭3区重建组合成员77人与现代建设之间的所有权转移登记诉讼（2025가합12614）进行了辩论。

原告一方主张：“根据《区分所有建筑物法》及判例的宗旨，应当按照专有部分面积比例移转笔地持分。”所谓专有部分，是指扣除走廊、楼梯等公共空间后，各户室内专用面积。原告方称已完成占有取得时效，因而希望尽快完成持分移转。占有取得时效是指在民法上，若以所有之意思平和、公开地占有满20年，即承认其所有权的制度。

被告一方则反驳称：“必须考虑土地使用权比例。”理由是狎鸥亭3区公寓建于1985年《区分所有建筑物法》施行之前。土地使用权是指公寓所有者对土地所享有的持分比例。被告方还指出，登记簿上共有持分合计超过1，存在错误，有必要确认闭锁登记簿等情况。其解释称，如在未充分审查的情况下移转笔地持分，可能侵害第三人的权利。所谓共有持分，是指像公寓用地这类在物理上无法分割的土地，由多人共同所有时，各自享有的权利比例，该比例总和应为100%，即1。

合议庭表示，将在下次辩论中听取双方意见后，考虑是否终结程序。预定于3月24日继续开庭，当天还将审理另一起由其他52名狎鸥亭3区重建组合成员起诉现代建设、要求办理所有权转移登记的案件。该案由首尔中央地方法院民事第904单独合议庭负责审理。

狎鸥亭3区是指位于首尔江南区狎鸥亭洞的现代1～7期及10、13、14期公寓等共3946户。大部分户型的专用面积在84平方米以上。预计重建工程费将在6万亿至7万亿韩元左右。组合计划在今年上半年召开选定施工企业的全体大会。

狎鸥亭3区的笔地问题，源于狎鸥亭洞9个笔地共4万706平方米等土地为现代建设、HDC现代产业开发以及首尔市所持有的事实被曝光。据悉，在20世纪70年代狎鸥亭洞开发时，土地持分所有权移转未能妥善完成。根据首尔市“整备事业信息一网打尽”系统，狎鸥亭3区重建组合成员人数为3657人，土地等所有者人数为4082人。