[2026展望]“今年全租房价涨幅将超去年”……入住房源断档引发房价恶性循环 [房地产AtoZ]

by Oh Yukyo

by Lee Jungyun

Published 12 Jan.2026 13:57(KST)

Updated 12 Jan.2026 14:08(KST)

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专家一致预判全租价格上涨：“没有一人认为会下跌或持平”
全租供需不稳首要原因为“累积的供应断崖”(54.1%)
房价上涨的绝对变量也是“供应不足”…影响力满分5分得4.11分
政府监管贡献度仅1~2分，58%给出负面评价…称“难言稳定市场”
“比起税制改革，更应优先扩大供应”呼声高涨

预计今年全租价格的涨幅将超过去年水平，这将成为刺激房价的恶性循环起点。专家表示，在全国范围内本已出现住房挂牌量急剧减少的情况下，因入住房源减少而引发的“供需冲击”，将进一步加剧租赁市场的不安。

全租价格推高买卖价格的“恶性循环”蔓延至全国的忧虑

[2026展望]“今年全租房价涨幅将超去年”……入住房源断档引发房价恶性循环 [房地产AtoZ]

在本次问卷调查中，所有受访者都预测“全租价格上涨”，这反映出对供需冲击的担忧大幅加剧。72.2%（26人）的受访者回答称，“全租价格涨幅将比去年更大”。其余27.8%（10人）也选择了“上涨（但涨幅较去年有所收窄）”。相反，在全租市场中预测价格下跌或持平的专家则一名也没有。特别是，他们预计首尔的全租价格将比买卖价格涨得更快，全租价格与买卖价格之比将大幅攀升。

在导致全租供需不安的核心原因中，55.6%（20人）的专家将“入住房源不足的持续累积”列为第一位。其后依次为：购房观望需求滞留在全租市场、导致定居型居住需求增加（22.2%，8人），以及因政府监管导致的房源被锁定（11.1%，4人）等。公寓偏好集中现象（8.1%，3人）、因两项租赁法导致的合同到期（2.7%，1人）、多套房持有者占比下降（2.7%，1人）等也被指出是原因。

一位参与调查的专家表示：“全租供需不安的核心原因在于，最近几年许可和开工减少的影响不断累积，导致实际入住房源减少，从而出现结构性供应不足。”他还分析称：“虽然购房心理萎缩、公寓偏好集中以及制度因素也会产生影响，但最根本的原因还是市场上新增住房不足。”据韩国不动产院和Real Estate R114统计，今年全国入住房源为20万6923户，比去年减少21.4%。其中，首尔的入住房源将从4万6767户减少到2万8885户，骤减38.2%。

作为供应不足的前兆，“全租房源急剧减少”已经成为全国性现象。根据平台Asil的数据，过去1年间，首尔全租房源减少了27.6%，正在刷新历史最低纪录。地方广域市的情况也十分严峻。1年之内，大田的全租房源竟减少了58.1%，世宗也减少了57.6%，房源被锁定现象极为严重。釜山（-44.2%）、大邱（-37.9%）、光州（-30.4%）等主要枢纽城市的全租房源也全部减少逾30%，正将全租居住者不断推向月租市场。

全租价格上涨预计也将加剧买卖市场的不稳定。去年在地方市场，先是全租价格上涨，随后买卖价格跟着上升的模式反复出现，而这一模式很可能在今年扩散至全国。供应不足推高全租价格，全租价格与买卖价格之比上升，又反过来刺激买卖价格上涨，这一恶性循环令人担忧。在全国房价展望问卷中，63.9%（23人）的受访者回答“房价将上涨，但涨幅较去年有所放缓”，27.8%（10人）则预计“涨幅将比去年更大”。相反，认为将持平（5.6%，2人）或下跌（2.8%，1人）的意见寥寥无几。

从地区来看，两极分化的鸿沟预计将进一步加深。在被问及首都圈与地方之间差距时，69.4%（25人）的专家选择了“差距扩大并加剧”。选择“维持现有水平”的有7人（19.4%），选择“差距缩小”的有4人（11.1%）。也就是说，虽然全租难是全国性现象，但买卖需求仍将持续集中于资产价值已获验证的优选地区，两极分化态势将延续。

86%专家称“稳定市场的唯一选项是切实扩大供应”

今年主导市场走向的绝对变量被认为不是金融或政策，而是“供应量”。在被问及推高房价的因素时，64.9%（24人）的专家将“市中心供应不足加剧”视为主因。其后依次为：房源被锁定（16.2%，6人）、基准利率下调（8.1%，3人）与核心区域上涨（8.1%，3人）、监管导致的“气球效应”（2.7%，1人）。

在对供应不足对市场价格影响力进行5分制打分的提问中，80.5%的专家选择了4分（44.4%，16人）和5分（36.1%，13人）。专家给出的平均分为4.11分，侧面印证了供需失衡问题的严重性。打3分的有6人（16.7%），打1分的有1人（2.8%）。

相反，作为市场下行压力的因素，宏观经济低迷（50.0%，18人）和强力贷款监管（27.8%，10人）被列为第一、第二位。也就是说，即便在下跌因素中，相比政府政策影响，宏观经济形势所带来的强制性约束被认为将发挥更大的作用。价格暴涨带来的疲劳感（11.1%，4人）、降息延后（5.6%，2人）、扩大监管区域的可能性和税制改革的可能性则各有1人（2.8%）选择。

在被问及政府的监管政策是否有助于市场稳定时，专家仅给出5分满分中2.3分的偏低平均分。“1分（非常低，27.8%）”和“2分（较低，30.6%）”等负面回答合计占到58.4%。打3分的有11人（30.6%），4分的有4人（11.1%），无人给出5分。

作为实现市场稳定的最优先政策课题，86.1%（31人）的受访者呼吁“扩大首尔及首都圈供应”。相反，将包括持有税在内的税制改革列为优先事项的专家则为少数，仅占13.9%（5人）。在选择税制改革可能性的5人中，4人主张强化持有税，1人主张放宽持有税。