Lee Chungwoo式骊州河东第一市场再开发长期搁置恐“泡汤”…市民疲惫感上升
第8届民选政府核心公约“老城区振兴项目”推进无望
停滞逾10年 原本空心化城市恐进一步加剧
因LH退出、公募失败项目受挫…亟须制定破解方案
被视为象征汝州原市中心复兴的“下洞第一市场重建项目”已长期搁置10年以上，被指出亟需制定切实可行的对策。
尽管汝州市长 Lee Chungwoo 在第8届民选政府上任后，将“市中心均衡发展”和“传统市场再生”作为主要竞选承诺，但包括下洞第一市场及其一带在内的重建项目，却因缺乏项目收益性、规划脱离现实等问题迟迟找不到解决方案，陷入困局。
据20日市场附近商户和部分居民反映，目前只剩下被拆除的市场和临时停车场而已，原市中心的时间已停滞10余年。有人质疑，这些公约从一开始就没有认真审视现实条件，只是纸上谈兵，徒增怀疑。
加之市政府大楼搬迁已经敲定，这一现象更是被推波助澜，不仅附近部分商户，连居民都对开发效果等表示怀疑并提出反对意见。
当地部分居民冷嘲道：“变的只有市场，市中心还是老样子”，并吐露出强烈的疲惫感。
20世纪80年代汝州的中心，如今成了“衰败空间”
下洞第一市场于1982年开业，是汝州市具有代表性的传统市场，曾一度作为当地商圈中心而兴盛一时。但自2000年代以后，商圈逐渐向世宗市场、中央市场等地转移，导致其急剧衰落。
尤其是建筑老化、安全隐患、抗震性能不足等问题叠加，使其一度被视为“市中心贫民窟化”的象征。
据市场附近商户介绍，该一带老旧建筑比例高达80%，商铺空置率也接近40%。
更有甚者，周边京畿丝绸工厂用地目前仍以废弃工厂状态被搁置，仅停留在制定开发计划的阶段。
当地政界一位相关人士表示：“虽然靠近汝州站，但随着人流量减少，原市中心事实上已经进入空洞化阶段。”
下洞第一市场重建承诺遭遇难关……“原市中心文艺复兴”构想动摇
作为第8届民选政府核心承诺推进的汝州市长 Lee Chungwoo 的“下洞第一市场重建”项目，正出现长期搁浅的迹象。
Lee 市长提出的“汝州原市中心再生项目”，原本是连接京畿丝绸用地与下洞第一市场一带的大规模复合开发构想，但在推进过程中，因民间参与低迷、利益冲突、韩国土地住宅公社（LH）退出等多重利空叠加，项目几乎陷入需要从零重新检讨的局面。
据市政府介绍，下洞第一市场自1982年开业以来老化严重，去年已完成拆除，目前作为临时停车场使用。
市政府最初计划在7381㎡用地上兴建地上13层、地下2层的住商综合建筑，打造包含公共停车场、青年创业空间、生活文化中心、邻里商铺、复合商业设施以及韩国土地住宅公社幸福住宅120户在内的城市再生据点。
然而部分商户和居民认为，“要振兴市场，就必须大幅提高商业设施比重”，要求进行“收益型开发”；但市政府则坚持“只有纳入停车场、文化设施等公共功能，才能确保项目可行性”，双方立场对立。
在公共性与收益性之间迟迟找不到平衡点，矛盾持续发酵，项目结构从一开始就开始动摇。
公开招募流产、韩国土地住宅公社未参与“亮红灯”……Lee 市长“注入新活力”恐成空头承诺
决定性变量是第8届民选政府时期市政府面向民间的项目公开招募失败。
市政府以由民间主导建设复合文化·商业设施的模式为目标进行了公开招募，但因参与度低而告吹。更糟糕的是，原本被寄予厚望、将作为核心合作伙伴的韩国土地住宅公社也退出项目参与，项目的可信度和执行可能性由此受到质疑。
再加上市政府大楼搬迁加速了老城区空洞化，整体原市中心活化战略正面临重重难关的分析不断出现。
Lee 市长仍表示不会放弃“原市中心文艺复兴”的构想。
Lee 市长强调称：“将在下洞老城区打造包含观光酒店和商业设施的复合小镇，为汝州城市中心注入新的功能和活力”，“将重新引导民间投资，重组项目结构，把这里打造成城市再生的成功范例”。
当地政界一名人士指出，公共机构退出和民间回避，源于项目结构不清晰和对风险的担忧。
他表示：“如果不重新设计结构，使民间和公共部门都能获得实质利益，并提供切实的激励措施，项目只能继续漂泊下去”，“要让承诺真正落地，必须先完成利益协调、项目模式精细化、恢复投资信任这三大课题。”
“市中心停滞了”……只剩市民的疲惫与商户的叹息
随着项目一再延宕，商圈萧条愈发严重。
一位在市场附近经营店铺已30年的商户诉苦称：“只听说要搞项目，这话已经说了好几年。重建迟迟无法敲定，想新进来的商户也不敢来。”
附近居民也表示不满，称“汝州市政府没能把行政程序理顺，导致整个市中心都陷入停滞”。
作为 Lee 市长竞选承诺中提出的“市中心均衡发展”的标志性项目陷入搁浅，也引发了对汝州市政信任度的质疑。
当地政界有声音指出：“下洞第一市场重建是衡量汝州市城市开发能力的试金石”，“如果继续一拖再拖，原市中心再生本身都有可能化为泡影。”
“需要的不是政治口号，而是切实可行的路线图”
专家们认为，该项目延误的原因在于“政策缺乏一贯性”。
当地政界一名人士建议称：“地方中小城市的重建，必须从人口结构、产业结构、消费模式等多方面综合考量，以‘城市战略’的视角来推进”，“应从以竞选承诺为中心，转向以中长期规划为导向。”
实际上，市政府此前曾提出多项以原市中心活化为目标的计划，但在执行阶段屡屡受制于行政程序与利益协调。
市政府近期重新与商人会及土地所有者代表开展实务协商，并计划在明年之前，就城市再生新政项目与公共开发衔接方案与国土交通部进行磋商，但当地仍有不少意见认为，“尚未看到可持续的执行路线图”。
居民李某表示：“下洞第一市场重建与汝州市的城市身份认同直接相关”，“不要只顾追求政治成果，而应与市民一道打造可实际落实的开发模式。”
汝州市小商工人会一位相关人士表示：“不久后将汇总周边商户的意见，整理后正式提交给市政府”，同时敦促市政府制定切合实际的计划。
对此，汝州市一位相关负责人就下洞第一市场重建延误一事表示：“第一下洞市场用地目前处于制定利用方向内部方案的阶段”，“若能在11月至12月间完成方案整理，项目就有望恢复正常推进。”
他还表示：“市政府正在推进设计公开招标前置程序——建筑规划服务，除此外，具体设计和开工阶段尚未启动。”
同时，这名负责人就第7届民选政府时期争取到的120亿韩元国费说明称：“并未退还，目前仍予以保留，可作为项目预算加以利用。”
这位相关人士补充说：“最初由韩国土地住宅公社主导，计划建设120户租赁住宅并配套公共设施，但因韩国土地住宅公社放弃及缺乏民间投资者，项目中断并长期搁浅”，“我们将尽最大努力，使第一下洞市场重建重新回到正常轨道上来。”
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