涨价20亿的江南公寓，持有税上涨400万韩元[房地产AtoZ]

by Choi Daeyul

Published 14 Nov.2025 11:02(KST)

Updated 14 Nov.2025 15:39(KST)

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官方房价与市价比率冻结
江南三区持有税猛增
官方房价评估体系将重整

政府决定在计算明年房地产公告价格时，继续沿用与今年相同水平的市场价反映率作为基准。取而代之的是，将通过执行至明年的研究课题，重新设计市场价反映方式。不过，由于今年房价大幅上涨，预计以江南三区等主要地区为中心的持有税负担将大幅增加。

韩联社

国土交通部13日召开中央房地产价格公告委员会会议，对上述内容进行了审议并作出决议。市场价反映率将与今年相同，对共同住宅适用69.0%，标准住宅53.6%，标准地65.5%。原本用于计算公告价格的反映率，应当按文在寅政府时期确定的“现实化率”逐步提高，分别适用80.9%、70.0%、83.9%。但尹锡悦政府以“合理化”为名，表示将通过修改法律，把反映率恢复到2020年水平。只是由于未能完成法律修改，国土交通部每年只能另行经过审议来确定适用的反映率。

猛涨的持有税，飙升的房价

虽然反映率原地踏步，但由于以首尔江南三区为代表的地区，公寓为中心的房价涨势十分明显，预计持有税负担将会增加。根据国土交通部公布的主要小区持有税测算资料，首尔瑞草区Acro River View建筑面积78平方米户型的公告价格，将从今年的27亿2300万韩元上涨至明年的32亿8400万韩元。这是将去年市场价变动率同样套用到今年所得出的结果。今年缴纳的持有税（财产税+综合房地产税）为1204万韩元，明年预计将增至1599万韩元，上涨约33%。

江南区狎鸥亭洞新现代9次111平方米户型的明年公告价格预计将上涨约26%，达到43亿7800万韩元。以此为前提测算的持有税将从1858万韩元升至2647万韩元，仅综合房地产税就要多承担700多万韩元。假定松坡区蚕室Els 84平方米户型的公告价格上涨至21亿3300万韩元，则其持有税将从582万韩元跃升至712万韩元。

麻浦Raemian Prugio 84平方米户型公告价格为15亿1100万韩元时，持有税为355万韩元（同比上涨23%）；龙山汉加兰公寓84平方米户型公告价格为18亿500万韩元时，持有税预计为552万韩元（同比上涨16%），这是国土交通部的测算结果。

上述测算值是将市场价涨幅按去年水平套用得出的。由于今年涨幅更高，预计实际负担金额将进一步增加。根据韩国房地产院数据，截至今年11月第二周，公寓价格涨幅为7.27%，而去年同期为4.25%。

与房价涨幅相比，持有税增加幅度相对有限。持有税预计增加约400万韩元的Acro River View 78平方米户型，其实际成交价从去年3月的29亿7000万韩元上涨至今年3月的48亿2000万韩元，涨幅接近20亿韩元。狎鸥亭新现代9次同等面积户型，持有税将增加近800万韩元，而其实际成交价则从去年11月的49亿韩元上涨至今年11月的72亿韩元。

市场价反映率按5年为单位设定

政府决定尽快对公告价格的计算体系进行调整。相关研究课题由国土研究院负责。在当天会议前举行的公听会上，大致的改革方向已经公开。现行“市场价×市场价反映率”的计算方式将继续沿用，但计划对“市场价”和“市场价反映率”的概念做出更为明确的界定。市场价将被定位为计算公告价格所需的基础性市场价值，而市场价反映率则发挥稳定运行公告价格制度的指标作用。

即便认为公告价格应当反映市场价值，政府也将兼顾与其他地区之间的均衡性，同时考虑到现实中难以准确把握市场价值的局限。考虑到公众可接受度，调整幅度计划控制在每年1.5%以内。为提高制度的稳定性和可预测性，还提出了按房地产中期周期，即5年为单位来设定市场价反映率的方案。

此前文在寅政府时期确定的现实化率方案是一个为期15年的长期计划，而像尹锡悦政府那样在某一时点上简单回调，也仅是权宜之计。相关负责人Park本部长指出：“关于税负今后是增加还是减轻的社会讨论，每年都会根据市场状况对公告价格相关舆论产生巨大影响，导致制度公信力下降。此前的长期目标运行过于僵化，而最近又缺乏具体的目标设定，政策的可预测性因此降低。”

鉴于公告价格不仅关系到税制，还会波及健康保险、基础生活保障、奖学金等共67项行政制度，政府决定广泛听取各界意见，对制度进行完善。济州大学教授Jung Suyeon表示：“若从明年起公告价格上涨，税收抵制情绪势必加剧，要说服公众，就必须拿出明确的依据。”

经济正义实践市民联合土地住宅委员会委员长Jo Jeongheun则指出：“对于一年之内成交价上涨10亿韩元的公寓，仅凭一两笔实际成交价格数据，是否就能将其视为市场价值，令人怀疑。公告价格旨在抑制投机、形成合理价格、实现税收公平，如果价格是追着投机性需求决定的，那么这种决定是否合理，有必要进行更加细致的思考和审慎的检讨。”